CẬP NHẬT DỰ ÁN EB-5: KHU PHỨC HỢP LIGHTHOUSE POINT (NEW YORK)

TỔNG QUAN DỰ ÁN

Lighthouse Point là dự án xây dựng khu phức hợp bao gồm trung tâm thương mại và khu dân cư ở phố St. George – đảo Staten (New York). Giai đoạn 1 bao gồm trung tâm thương mại 3 tầng với diện tích 60.000 SF (~5.574 m2) dành cho khu bán lẻ và tòa nhà văn phòng, bãi đỗ xe 274 chỗ tại tầng hầm, và một mẫu Anh (~4.047 m2) dành cho không gian công cộng và công viên xanh nằm sát bờ sông tiếp giáp với bến phà của đảo Staten.

Dự án được triển khai nhiều giai đoạn, nằm tại khu vực the United States Lighthouse Depot Complex (kho vận tải hải đăng của Hoa Kỳ), được đăng ký di tích lịch sử cấp quốc gia. Việc cải tạo di tích lịch sử này nằm trong quy hoạch gần sông St. George trở thành khu đô thị năng động nhằm phát triển kinh tế địa phương, tạo hàng trăm công việc làm mới, hỗ trợ cho các tiện ích đang hiện hữu và cung cấp thêm dịch vụ mới ở khu vực sát bờ sông phục vụ nhu cầu của cư dân và du khách của đảo Staten.

TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG DỰ ÁN

Công trình đang trong quá trình xây dựng với chất lượng tay nghề cao của đội ngũ công nhân. Khu vực bán lẻ sẽ được bàn giao cho các chủ thuê vào cuối tháng 11 năm 2018, đây cũng là thời điểm để các chủ thuê bắt đầu cho trang trí nội thất.

Lô 58 (Văn phòng / Bán lẻ / Khu căn hộ) – Việc lắp đặt và dựng khung kết cấu thép đã gần được hoàn thiện trong ở khắp khối bán lẻ. Sàn thép liên hợp và các bulong chịu cắt đã được lắp đặt trên mái nhà. Tấm sàn được phủ bê tông khắp khối bán lẻ ở giữa tầng hầm và tầng 3 đang gần như được hoàn thiện.

Công trình cũng đã hoàn thiện việc đổ betông, tầng hầm, tầng 1 và tầng 2. Tại tòa nhà căn hộ, các tấm bê tông đã được đổ lên mái nhà và các tấm bê tông cho vách ngăn từng gian đang trong tiến độ hoàn thiện.

Thiết bị chuyển mạch điện được trang bị tại tầng hầm. Trang trí nội thất, kết cấu, đường ống dẫn nước và ống dẫn cơ khí đã bắt đầu đi vào hoạt động trong tòa căn hộ.

Việc xây dựng cầu bê tông đúc sẵn để liên kết cả tòa nhà và móng cầu cũng được hoàn thiện

Lô 60 (Bãi đậu xe) – Cấu trúc khu đỗ xe về cơ bản đã hoàn thành. Công việc lắp đặt điện đang dần được hoàn thiện. Hệ thống phun nước đang trong tiến trình lắp đặt và mội công việc được triển khai rất thuận lợi.

LHP_update image 1

Hình ảnh công trường thi công Lighhouse Point

QUỸ VỐN VAY EB-5 GẦN HOÀN THIỆN

Đến nay, chúng tôi đã huy động được 19 triệu đô la từ 38 nhà đầu tư EB5 và dự kiến sẽ đóng với thêm 02 nhà đầu tư cuối cùng vào mùa hè này, mang lại 20 triệu đô la tổng vốn vay EB-5. Chúng tôi đang tập hợp những hạng mục cuối cùng còn lại từ nhà phát triển dự án để có thể tiến hành giải ngân vốn vay EB5 đầu tiên cho dự án. Chúng tôi dự định chuyển khoản vay đầu tư đầu tiên là 6,5 triệu đô la Mỹ trong 30-45 ngày tới, và sẽ tiếp tục chuyển các khoản vay đến hết cuối năm 2018 cho đến khi đủ số vốn vay là 20 triệu đô la Mỹ.

HOẠT ĐỘNG CHO THUÊ

KHU VĂN PHÒNG –100% ĐÃ ĐƯỢC THUÊ

Regus là tập đoàn quốc tế với 3.000 trung tâm văn phòng làm việc ở 120 quốc gia trên thế giới, cho thuê văn phòng, không gian làm việc trên toàn cầu. Regus đang trong giai đoạn mở thầu để hoàn thiện mặt bằng với tổng trị giá giá khoảng 4 triệu USD. Thời gian xây dựng được lên kế hoạch khớp với tiến độ công trình. Điều này cho phép Regus khai trương sớm hơn và bắt đầu thanh toán chi phí thuê sớm hơn dự kiến. Thỏa thuận cho thuê với Regus là hợp đồng dài hạn, đầu tiên kéo dài 15 năm, sau có thêm 2 lần gia hạn 5 năm, tổng cộng thời gian thuê là 25 năm.

KHU BÁN LẺ – Đang trong giai đoạn đàm phán chi tiết cho thuê với đối tác The Learning Center để cho thuê 11.000 square foot (~1022 m2) cho tầng trên Plaza Level của dự án. Chúng tôi đầu từ một khoản cao hơn T.I.A (Tenant Improvement Allowance) (125 USD/SF), khoản này sẽ khiến giá thuê cao hơn và sẽ tạo lợi nhuận lớn hơn cho dự án.

KHU BÁN LẺ – Nhà phát triển dự án gần như thỏa thuận xong phần khu vực ở tầng giữa (giáp với khu vực siêu thị). Người thuê là chủ một nhà hàng liên doanh giữa Liberty Tavern và một đầu bếp đẳng cấp Michelin của đảo Staten (http://bin5nyc.com/), chi phí thuê là 50$/square foot.

KHU BÁN LẺ – Thỏa thuận cho thuê với Café Manhattan để quản lý gần 7.000SF (~650 m2) diện tích siêu thị đang được tiến hành.

LHP_update image 2

Hình ảnh công trường thi công Lighhouse Point

CAMERA CÔNG TRÌNH

Một camera quan sát đã được lắp đặt tại công trình xây dựng để nhà đầu tư có thể theo dõi tiến độ thi công của công trình. Camera hoạt động 24 giờ/ngày, 7 ngày/tuần.

Để theo dõi dự án qua camera và xem video thi công của công trình, vui lòng nhấp vào link tại đây:

Nguồn: EB5 Global

Đầu tư định cư Mỹ EB-5 – Giảm thiểu rủi ro khi đầu tư [VIDEO]

NỘI DUNG VIDEO GIẢM THIỂU RỦI RO KHI ĐẦU TƯ EB-5

MR. HARVEY: [ 0:00 – 0:03 ] Xin chào bà, Devin, rất vui được đón tiếp bà tại TP.HCM.

DEVIN WILLIAMS: [ 0:03 – 0:03 ] Vâng, rất cám ơn vì lời mời.

MR. HARVEY: [ 0:04 – 0:07 ] Bà có thể giới thiệu đôi nét về bản thân ?

DEVIN WILLIAMS: [ 0:08 – 0:34 ] Tôi là Devin Williams, chủ tịch tập đoàn EB-5 Global, chúng tôi đã hoạt động trong lĩnh vực EB-5 này hơn 7 năm. Trong suốt 7 năm, chúng tôi đã hoàn thành 7 dự án và 6 dự án trước đó đã có hơn 1500 đơn chấp thuận I-526 và I-829. 100% hồ sơ đã được sở di trú Mỹ (USCIS) thông qua và tôi rất vui khi giới thiệu với ông về dự án mới với mọi người hôm nay.

MR. HARVEY:  [ 0:34 – 0:52 ] Rất ấn tượng. Chúng tôi rất vinh dự khi trở thành đối tác chiến lược của bà ở Việt Nam nói riêng và châu Á nói chung.

Devin, trước khi chúng ta đề cập sâu hơn về dự án mới, bà có thể cho mọi người biết làm thế nào để  đánh giá hiệu quả một dự án eb-5 để từ đó có thể giảm thiẻu rủi ro khi đầu tư EB-5?

DEVIN WILLIAMS: [ 0:53 – 1:21] Vâng, đó là một câu hỏi hay. Mọi người thường hỏi chúng tôi làm thế nào để đánh giá một dự án eb5 và tôi nghĩ có một vài điểm chính cần lưu ý. Rõ ràng vấn đề sở hữu tấm thẻ xanh là yếu tố quan trọng của dự án. Do đó nhà đầu tư cần hiểu rõ cơ cấu việc làm, số lượng việc làm đủ được tạo ra cũng như tính chất của công việc được tạo ra từ hoạt động xây dựng hay vận hành.

[1:21 – 1:39] Tiếp theo, đó là việc tất cả nhà đầu tư đều muốn được hoàn tiền và họ muốn biết liệu khoản đầu tư có an toàn ngay cả khi nền kinh tế suy thoái hay không. Vì lí do đó, nhà đầu tư cần nhìn vào cấu trúc tổng thể của dự án, tổng các khoản vay hiện hữu.

[1:39 – 1:57] Thông thường, mọi người hay hỏi về khoản nợ EB-5 của dự án và nhận được câu trả lời rằng chỉ có 30%, nhưng trên thực tế với thêm 50% khoản vay thế chấp thì tổng khoản vay sẽ lên đến 80%.

MR. HARVEY: [ 1:58 – 2:04 ]  Nếu theo tôi hiểu đúng thì bản chất của đầu tư eb-5 là đầu tư có rủi ro.

DEVIN WILLIAMS: [ 2:04 – 2:04 ]  Đúng vậy.

MR. HARVEY: [ 2:04 – 2:10 ] Vậy đối với khách hàng, điều quan trọng là giảm thiểu rủi ro khi đầu tư EB-5, cụ thể là đảm bảo việc hoàn tiền sau 5 năm.

DEVIN WILLIAMS: [ 2:10 – 2:10 ]  Đúng vậy

MR. HARVEY: [ 2:11 – 2:18 ] Và như bà nói, việc đầu tiên khách hàng cần lưu ý là vấn đề tạo ra việc làm, vì đó là một trong những điều kiện thiết yếu. Kế đến là bảo đảm họ được hoàn lại tiền đầu tư.

DEVIN WILLIAMS: [ 2:18 – 2:18 ] Đúng vậy.

MR. HARVEY: [ 2:19 – 2:28 ] Như vậy nhà đầu tư không chỉ được đảm bảo mà còn phải ở vị trí được hoàn tiền đầu tiên. Làm sao họ biết được điều đó?

DEVIN WILLIAMS: [ 2:28 – 2:48 ] Cách để nhận biết là khi đánh giá dự án, nhà đầu tư cần biết thứ tự ưu tiên hoàn trả của mình, ví dụ nếu đầu tư eb-5 là một khoản vay thì nhà đầu tư được ưu tiên hoàn trả ở vị trí thứ nhất, thứ 2 hay không đảm bảo. Lựa chọn tốt nhất tất nhiên là…

MR. HARVEY: [ 2:49 – 2:50 ]  Chúng ta đều muốn ở vị trí được hoàn trả  thứ nhất, tất nhiên.

DEVIN WILLIAMS: [ 2:50 – 2:51 ] Mọi người đều muốn vị trí thứ nhất.

MR. HARVEY: [ 2:52 – 2:54 ] Nhưng đối với chương trình Eb-5, đó không phải là điều dễ dàng.

DEVIN WILLIAMS: [ 2:54 – 3:11 ] Dịp này hiếm khi xảy ra. Thường nhà đầu tư  đứng vị trí được hoàn trả  thứ 2 hoặc 3 hoặc khôngđảm bảo. Và việc giữ vị trí thứ nhất là quan trọng, bởi vì điều đó có nghĩa là khi dự án được bán hoặc tái cấp vốn, nhà đầu tư là người đầu tiên nhận lại tiền. Và điều đó rõ ràng là vô cùng quan trọng.

MR. HARVEY: [ 3:11 – 3:24 ] Để tôi đoán thử xem đối với dự án “Lighthouse”, các nhà đầu tư  ở Việtnam, Philippines và Hongkong ở vị trí được hoàn trả  thứ nhất chứ?

DEVIN WILLIAMS: [ 3:24 – 0:25 ] tất nhiên rồi.

MR. HARVEY: [ 3:25 – 3:26 ] Đó là 1 tin vô cùng tốt.

DEVIN WILLIAMS: [ 3:26 – 3:51 ] Điều này hiếm khi xảy ra và một trong những lí do chính là chúng tôi nhận được rất nhiều sự hỗ trợ của chính phủ cho dự án này. Tổng giá trị khoảng 60 triệu đô và trong đó 22 triệu đô được tài trợ bởi thành phố và bang New York, ngoài ra  chúng tôi còn có 9 triệu đô tín dụng thuế dành cho thị trường mới bởi chính quyền liên bang. Nên có thể thấy rằng 50% giá trị dự án được tài trợ bởi chính phủ.

MR. HARVEY: [ 3:51 – 3:55 ] Và đó là lí do dự án không cần đến các khoản vay ngân hàng

DEVIN WILLIAMS: [ 3:53 – 0:55 ] Chính xác là không cần.

MR. HARVEY: [ 3:56 – 3:58 ] Do đó dự án không cần phải cam kết vị trí hoàn tiền đầu tiên với bất kì ngân hàng nào.

DEVIN WILLIAMS: [ 3:58 – 4:02 ] Vâng, thay vào đó vị trí hoàn tiền đầu tiên là dành cho các nhà đầu tư.

MR. HARVEY: [ 4:03 – 4:07 ] Rất tốt, vậy dự án đã bắt đầu rồi đúng không ?

DEVIN WILLIAMS: [ 4:07 – 4:16 ] Vâng, chúng tôi đã bắt đầu thi công vào tháng 12/2015 và dự kiến sẽ khánh thành  vào năm 2018.

MR. HARVEY: [ 4:18 – 4:18 ] Vậy chính xác là thời điểm nào?

DEVIN WILLIAMS: [ 4:19 – 4:21 ] Tháng 6 năm 2018

MR. HARVEY: [ 4:21 – 4.28] Sinh nhật của tôi vào tháng 6, tôi có thể tổ chức tại đó khi dự án hoàn thành

[ 4:28 – 4:43 ] Trong 2 năm qua, chúng ta đã nghe nhiều về tin tức chương trình eb-5 liên tục được gia hạn theo lời ông Trump, và vấn đề này cũng được thảo luận trong cuộc Quốc hội vừa qua, liệu  chúng ta sẽ  trông đợi điều gì vào tháng 4?

DEVIN WILLIAMS: [ 4:44 – 5:45 ] Những quyết định từ chính quyền liên bang thường rất khó dự đoán và luôn làm mọi người ngạc nhiên. Nhưng một điều chắc chắn là mức đầu tư sẽ tăng. Chỉ là chúng ta không biết việc đó sẽ diễn ra vào tháng 5 hay tháng 9. Hiện đang có 1 áp lực lớn về việc ngừng gia hạn, một bộ phận chính quyền không muốn tiếp tục gia hạn chương trình mà không có bất kì sự thay đổi nào. Chúng ta có rất ít thời gian từ đây đến ngày 28 tháng 4, nên tôi cũng không rõ họ có hoàn thành kịp thời gian hay không. Tôi nghĩ sẽ có một số sự thay đổi về vùng TEA, tiêu chuẩn vùng TEA. Hiện tại hầu hết các bang đều tổng hợp 12 tiêu chí ở thành thị để tạo thành vùng TEA. Tuy nhiên, đang có 1 áp lực lớn để tập hợp thành 1 tiêu chí TEA duy nhất.

MR. HARVEY: [ 6:16 – 6:24 ] Chúng ta đã nghe nhiều tin tức về việc giá sẽ tăng từ 800,000 lên đến 1,3 triệu đô. Đó thật sự là một sự gia tăng đáng kể. Vậy đâu là lí do đằng sau?

DEVIN WILLIAMS: [ 6:24 – 6:33 ] Tôi nghĩ rằng lí do chính này là chính quyền nhận thấy chương trình đầu tư EB-5 được định giá quá thấp và mức đầu tư đã được giữ như vậy trong suốt 20 năm qua.

MR. HARVEY: [ 6:34 – 6:34 ] Mặc cho tình hình lạm phát

DEVIN WILLIAMS: [ 6:35 – 6:44 ] Mặc cho tình hình lạm phát  và đối với các thị trường khác, ví dụ chương trình vương quốc Anh và chương trình định cư Canada hiện tại đều yêu cầu mức đầu tư cao hơn chương trình đầu tư định cư Mỹ rất nhiều.

MR. HARVEY: [ 6:45 – 6:46 ] Chương trình đảo Síp hiện tại đang yêu cầu mức đầu tư 2 triệu Euro

DEVIN WILLIAMS: [ 6:47 – 7:00 ] Vâng, và chúng tôi tin rằng nước Mỹ là một quốc gia tuyệt vời và đáng sống. Và chúng tôi hi vọng rằng  mức đầu tư chỉ tăng lên đến 800,000 , tuy nhiên quốc hội đang chịu áp lực lớn để đẩy chương trình tăng lên 1,35 triệu đô.

MR. HARVEY: [ 7:01 – 7:06 ] Tôi nghĩ mọi người đều đồng ý rằng Mỹ là một quốc gia rất thú vị.

DEVIN WILLIAMS: [ 7:00 – 7:08 ] Đúng như vậy.

MR. HARVEY: [ 7:13 – 7:20 ] Nói một chút về vị tân tổng thống, chúng tôi nghe nói công ty của ông Trump cũng được hưởng lợi từ chương trình eb-5 đúng không ?

DEVIN WILLIAMS: [ 7:21 – 7:34 ] Gần như vậy, công ty của con rể ông ấy hưởng lợi từ chương trình EB-5.

MR. HARVEY: [ 7:35 – 7:45 ] Câu hỏi cuối dành cho bà. Tôi được biết rằng việc thu hút đầu tư cho dự án Lighthouse rất khả quan, vậy theo bà dự tính khi nào các suất đầu tư sẽ được bán hết? Chúng ta còn bao nhiêu thời gian?

DEVIN WILLIAMS: [ 7:46 – 8:19] Tôi nghĩ dự án sẽ được bán hết vào cuối tháng 4, vì mọi người đều lo lắng về việc tăng mức đầu tư nên họ sẽ cố gắng để có những quyết định nhanh chóng, bởi vì một khi mức đầu tư tăng sẽ không có bất kì sự ngoại lệ nào cho dù dự án đã bắt đầu mở bán trước thời gian tăng giá. Bất cứ nhà đầu tư tham chương trình sau ngày này đều bị áp dụng mức phí mới cho dù dự án đã được giới thiệu trước đó.

MR. HARVEY: [ 8:20 – 8:24 ]Điều này sẽ được áp dụng nếu nhà đầu tư sau ngày 1/5. Nhưng không có điều gì là chắc chắn cả.

DEVIN WILLIAMS: [ 8:25 – 8:26 ] Đó là rủi ro mà chúng ta khó có thể biết trước được.

MR. HARVEY: [ 8:27 – 8:35 ] Cám ơn rất nhiều vì bà đã giành thời gian đến với chương trình của chúng tôi tại TP.HCM. Hi vọng sẽ được gặp lại bà.

DEVIN WILLIAMS: Cám ơn rất nhiều.