7 quốc gia dễ dàng mua nhà để đầu tư định cư châu Âu nhất

Sở hữu bất động sản là một trong những cách nhanh nhất để mua nhà định cư châu Âu, vừa đảm bảo giá trị đầu tư dài hạn vừa mở ra cơ hội an cư, học tập và kinh doanh tại các quốc gia phát triển. Trong bài viết này, Harvey Law Group sẽ giới thiệu 7 quốc gia dễ dàng nhất để đầu tư bất động sản và nhận quyền định cư tại châu Âu, cùng những quyền lợi nổi bật dành cho nhà đầu tư.

Cập nhật lần cuối: 18/03/2026

Vì sao nên mua nhà định cư châu Âu

Mua bất động sản tại châu Âu là một trong những cách để nhà đầu tư tiếp cận giấy phép cư trú tại một số quốc gia trong khu vực. Khi đáp ứng điều kiện chương trình, nhà đầu tư và gia đình có thể sinh sống hợp pháp tại quốc gia cấp phép và thuận tiện hơn trong việc học tập, kinh doanh hoặc quản lý tài sản tại châu Âu.

Một số lợi ích thường được nhắc đến gồm:

• Có thể di chuyển ngắn hạn trong khu vực Schengen theo quy tắc 90/180 ngày.
• Thuận tiện hơn khi sử dụng dịch vụ ngân hàng tại châu Âu.
• Con cái có cơ hội học tập tại các cơ sở giáo dục tại châu Âu.
• Có thể tiếp cận hệ thống y tế tại quốc gia cư trú theo quy định.
• Có cơ hội xin thường trú dài hạn hoặc quốc tịch sau khi đáp ứng điều kiện cư trú theo luật của từng quốc gia.

Quyền lợi khi mua nhà định cư châu Âu

Bên cạnh các quyền lợi cơ bản đã đề cập, nhà đầu tư và gia đình còn có thể tiếp cận thêm một số lợi ích khác, tùy theo chương trình và quy định của từng quốc gia, chẳng hạn:

Quyền cư trú hợp pháp và cơ hội trở thành công dân EU

Một số quốc gia châu Âu có chương trình cấp quyền cư trú cho nhà đầu tư và gia đình khi đáp ứng các điều kiện của chương trình. Người có giấy phép cư trú tại một quốc gia thuộc khu vực Schengen thường có thể đi lại ngắn hạn trong khối theo quy tắc tối đa 90 ngày trong mỗi khoảng thời gian 180 ngày.

Bên cạnh quyền cư trú hợp pháp, nhà đầu tư và gia đình cũng có thể tiếp cận nhiều lợi ích về giáo dục, chăm sóc y tế và môi trường sống an toàn tại quốc gia sở tại. Con cái có cơ hội học tập tại các trường quốc tế hoặc đại học tại châu Âu, trong khi hệ thống y tế tại nhiều quốc gia EU được đánh giá có chất lượng cao.

Trải nghiệm văn hóa đa dạng và phong phú

Định cư châu Âu đồng nghĩa với việc được tiếp xúc và trải nghiệm nhiều nền văn hóa đặc sắc. Nhà đầu tư và gia đình có thể khám phá ẩm thực phong phú, tham gia các lễ hội truyền thống, hòa nhập vào cộng đồng đa văn hóa, đồng thời học thêm ngôn ngữ mới. Những trải nghiệm này không chỉ nâng cao vốn sống mà còn giúp thế hệ trẻ phát triển kỹ năng giao tiếp, thích nghi với môi trường quốc tế.

Tăng thu nhập và gia tăng giá trị tài sản

Bất động sản tại châu Âu có thể tạo thu nhập từ cho thuê và tiềm năng tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, mức sinh lời, tính thanh khoản và sự biến động giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, quy định pháp luật về cho thuê, mùa vụ du lịch, chi phí vận hành và diễn biến thị trường địa phương. Do đó, không thể đảm bảo tính ổn định hay lợi nhuận bền vững cho mọi trường hợp.

Trong bối cảnh đó, sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch châu Âu đang tạo ra cơ hội đáng chú ý cho việc khai thác cho thuê. Theo số liệu sơ bộ của Eurostat, EU ghi nhận hơn 3 tỷ đêm lưu trú tại các cơ sở du lịch trong năm 2024, đạt mức cao kỷ lục và tăng 2,2% so với năm 2023 (tương đương thêm 65,4 triệu đêm).

Đồng thời, theo Tổ chức Du lịch Liên hợp quốc (UN Tourism), châu Âu đón 747 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2024, tăng 5% so với năm trước. Những con số này cho thấy nhu cầu lưu trú tại châu Âu đang ở mức cao và duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định.

Mặc dù xu hướng chung tích cực, hiệu quả cho thuê và mức tăng giá bất động sản vẫn có sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực. Điều này tùy thuộc vào vị trí cụ thể (quốc gia, thành phố), quy định pháp luật về cho thuê ngắn hạn đang ngày càng được thắt chặt tại nhiều thành phố lớn, mùa vụ du lịch, cũng như chi phí vận hành và thuế.

Vì vậy, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng từng thị trường cụ thể và tuân thủ đầy đủ quy định địa phương để tối ưu hóa tiềm năng sinh lời từ bất động sản.

Chi phí sinh hoạt hợp lý và chính sách thuế ưu đãi

Chi phí sinh hoạt và chính sách thuế có sự khác biệt đáng kể giữa các quốc gia và khu vực tại châu Âu. Một số quốc gia như Bồ Đào Nha, Hy Lạp hay Tây Ban Nha được biết đến với mức chi phí sinh hoạt tương đối thấp hơn so với các nước Tây Âu như Pháp, Đức hay Thụy Sĩ, đặc biệt về giá thuê nhà, thực phẩm và dịch vụ sinh hoạt hàng ngày.

Về chính sách thuế, một số quốc gia châu Âu có các chương trình ưu đãi dành cho cư dân mới hoặc nhà đầu tư nước ngoài, như chế độ thuế thu nhập cá nhân ưu đãi cho cư dân không thường trú ở Bồ Đào Nha hoặc chương trình thuế suất cố định cho người nước ngoài chuyển đến định cư tại Hy Lạp. Tuy nhiên, các chính sách này thường xuyên thay đổi và có điều kiện áp dụng cụ thể.

Do đó, khi đánh giá lợi ích về chi phí sinh hoạt hoặc ưu đãi thuế, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy định hiện hành của từng quốc gia, bao gồm đối tượng áp dụng, điều kiện duy trì và các nghĩa vụ thuế liên quan. Nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia thuế địa phương để đảm bảo tuân thủ đầy đủ và tận dụng tối đa các lợi ích hợp pháp.

Điều kiện để mua nhà định cư châu Âu là gì?

Mỗi quốc gia châu Âu đều quy định mức đầu tư bất động sản tối thiểu để nhà đầu tư đủ điều kiện định cư. Dưới đây là một số quốc gia tiêu biểu:

Ngoài khoản đầu tư bất động sản tối thiểu, nhiều quốc gia còn yêu cầu các khoản đóng góp bổ sung hoặc duy trì thời gian nắm giữ tài sản trước khi đủ điều kiện xin quốc tịch. Vì vậy, Harvey Law Group Vietnam khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ toàn bộ điều kiện đi kèm bên cạnh yếu tố tài chính để có quyết định phù hợp.

7 quốc gia dễ dàng mua nhà định cư châu Âu?

Đối với nhiều nhà đầu tư Việt Nam mong muốn sở hữu quốc tịch thứ hai thông qua hình thức đầu tư bất động sản, dưới đây là một số quốc gia phổ biến và dễ đạt được nguyện vọng nhất:

Yêu cầu chung:

• Độ tuổi: Đương đơn chính thường phải từ 18 tuổi trở lên, tùy theo quy định của từng chương trình.
• Lý lịch tư pháp và thẩm tra: Hầu hết các chương trình đều yêu cầu kiểm tra lý lịch tư pháp và thẩm tra nhân thân, với mức độ khác nhau.
• Bảo hiểm y tế, chứng minh nguồn tiền và yêu cầu cư trú tối thiểu: Áp dụng tùy chương trình; cần tham khảo chính xác quy định của từng quốc gia.
• Ngoại ngữ: Thông thường không bắt buộc ở giai đoạn xin cư trú theo diện đầu tư, nhưng có thể được yêu cầu khi nộp hồ sơ xin nhập tịch, tùy luật quốc tịch của mỗi nước. 

Hungary

Chương trình Guest Investor Program (GIP) cho phép nhà đầu tư nước ngoài và gia đình nhận quyền cư trú hợp pháp tại quốc gia Schengen.

Lợi ích

• Thủ tục xử lý hồ sơ tương đối nhanh.
• Không yêu cầu cư trú tối thiểu.
• Bao gồm vợ/chồng và con cái phụ thuộc.
• Sinh sống và di chuyển tự do trong khu vực Schengen.

Điều kiện đầu tư

• Đầu tư tối thiểu 250.000 EUR vào chứng chỉ quỹ bất động sản, phải duy trì ít nhất 5 năm.
• Hoặc quyên góp 1.000.000 EUR (không hoàn lại) cho hoạt động giáo dục, nghiên cứu khoa học, nghệ thuật tại cơ sở đại học do quỹ công ích công cộng quản lý.

Latvia

Latvia là quốc gia Baltic thuộc khối Schengen, có chương trình Residence by Investment cho phép nhà đầu tư nước ngoài nhận thẻ cư trú thông qua đầu tư kinh doanh hoặc bất động sản.

Lợi ích

• Không yêu cầu cư trú tối thiểu nghiêm ngặt.
• Vị trí thuận lợi kết nối các quốc gia EU.
• Có thể xin quốc tịch sau thời gian cư trú hợp pháp.

Điều kiện đầu tư

Đầu tư kinh doanh:

• Đầu tư tối thiểu 50.000 EUR vốn cổ phần vào doanh nghiệp nhỏ tại Latvia (≤50 nhân viên, doanh thu hàng năm <10 triệu EUR).
• Doanh nghiệp phải đóng tối thiểu 40.000 EUR tiền thuế/năm.
• Đóng góp một lần vào ngân sách nhà nước (khoảng 60.000 EUR tổng chi phí liên quan).

Đầu tư bất động sản:

• Mua bất động sản có giá trị tối thiểu 80.000 EUR. Tại Riga chỉ được mua 1 bất động sản, còn tại các khu vực khác có thể mua tối đa 2 bất động sản, với tổng giá trị thực tế từ 250.000 EUR trở lên.
• Nộp thêm 5% phí nhà nước tính trên giá mua sau phê duyệt.

Đảo Síp (Cyprus)

Chương trình thường trú tại Síp cho phép nhà đầu tư nước ngoài nhận quyền cư trú thông qua đầu tư bất động sản. Quốc gia này nổi tiếng với môi trường sống an toàn và hệ thống giáo dục quốc tế chất lượng.

Lợi ích

• Không yêu cầu cư trú thường xuyên.
• Không yêu cầu trình độ ngoại ngữ.
• Con cái có thể học tại các trường quốc tế.
• Có thể nộp đơn xin quốc tịch sau 7 năm cư trú hợp pháp liên tục.

Điều kiện đầu tư

• Đầu tư bất động sản tối thiểu 300.000 EUR (có thể kết hợp nhà ở chính và phụ).
• Chứng minh thu nhập ngoài Síp tối thiểu 50.000 EUR/năm, cộng thêm 15.000 EUR cho vợ/chồng và 10.000 EUR cho mỗi con phụ thuộc.
• Để duy trì cư trú: Không vắng mặt liên tục quá 2 năm và duy trì đầu tư.

Bulgaria

Bulgaria là quốc gia thành viên EU với chi phí sinh hoạt thấp và môi trường đầu tư ổn định, hiện cung cấp thường trú nhân qua chương trình Golden Visa mới.

Lợi ích

• Thuế thu nhập cá nhân và doanh nghiệp 10%.
• Chi phí bất động sản thấp hơn nhiều nước EU.
• Có thể cho thuê hoặc bán lại đầu tư sau thời gian nắm giữ.
• Tự do đi lại 29 nước Schengen.

Điều kiện đầu tư

Nhà đầu tư cần đầu tư tối thiểu 512.000 EUR vào một quỹ đầu tư được Ủy ban Giám sát Tài chính Bulgaria (Financial Supervision Commission – FSC) phê duyệt và duy trì khoản đầu tư trong ít nhất 5 năm.

Malta

Malta là quốc gia EU có chương trình cư trú dành cho nhà đầu tư với tiêu chuẩn thẩm định nghiêm ngặt.

Lợi ích

• Hồ sơ có thể bao gồm vợ/chồng, con cái, cha mẹ và ông bà phụ thuộc.
• Không yêu cầu ngoại ngữ, trình độ học vấn hoặc kinh nghiệm quản lý.
• Có thể thành lập doanh nghiệp hoặc xin giấy phép lao động tại Malta.
• Có thể nộp hồ sơ xin quốc tịch Malta sau khoảng 5 năm nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Điều kiện đầu tư

• Hình thức thuê bất động sản: Thuê bất động sản với mức thuê tối thiểu 14.000 EUR mỗi năm và đóng góp 37.000 EUR không hoàn lại cho chính phủ.
• Hình thức mua bất động sản: Mua bất động sản với giá trị tối thiểu 375.000 EUR và đóng góp 37.000 EUR không hoàn lại cho chính phủ.

Hy Lạp

Hy Lạp là một trong những quốc gia có chương trình Golden Visa phổ biến tại châu Âu. Nhà đầu tư nước ngoài có thể nhận thẻ cư trú khi mua bất động sản và được sinh sống hợp pháp tại Hy Lạp.

Lợi ích:

• Được cư trú hợp pháp tại Hy Lạp.
• Có thể di chuyển ngắn hạn trong khu vực Schengen.
• Hồ sơ có thể bao gồm vợ/chồng và con cái phụ thuộc.
• Không yêu cầu cư trú tối thiểu để duy trì thẻ cư trú.
• Có thể cho thuê bất động sản để tạo thu nhập.

Điều kiện đầu tư:

• Mua bất động sản tại Hy Lạp với mức đầu tư tối thiểu 400.000 EUR hoặc 800.000 EUR, tùy khu vực.
• Một số loại bất động sản đặc biệt (ví dụ dự án chuyển đổi công năng) có thể đầu tư từ 250.000 EUR theo quy định của chương trình.

Thổ Nhĩ Kỳ

Thổ Nhĩ Kỳ triển khai chương trình đầu tư lấy quốc tịch cho phép nhà đầu tư và gia đình trở thành công dân Thổ Nhĩ Kỳ. Chương trình thu hút nhiều nhà đầu tư nhờ mức đầu tư tương đối thấp và thủ tục đơn giản.

Lợi ích:

• Nhà đầu tư và gia đình có thể trở thành công dân Thổ Nhĩ Kỳ.
• Có thể đủ điều kiện nộp hồ sơ visa E-2 sang Hoa Kỳ nếu đáp ứng quy định của chương trình.

Điều kiện đầu tư:

Đầu tư bất động sản tối thiểu 400.000 USD và duy trì trong ít nhất 3 năm để đủ điều kiện nộp hồ sơ xin quốc tịch.

Các loại thuế phải đóng khi mua nhà định cư Châu Âu

Khi mua bất động sản tại Châu Âu, nhà đầu tư cần lưu ý các loại thuế sau:

• Thuế khi mua bất động sản: Mức thuế khác nhau tùy từng quốc gia. Thông thường, mua nhà mới từ chủ đầu tư có thể chịu thuế giá trị gia tăng (VAT), trong khi mua nhà đã qua sử dụng thường chịu thuế chuyển nhượng hoặc lệ phí đăng ký. Ngoài ra, một số quốc gia còn áp dụng các khoản phí và lệ phí bổ sung theo luật nội địa.
• Thuế hoặc lệ phí sở hữu hằng năm: Nhiều quốc gia áp dụng thuế đối với việc sở hữu bất động sản, với cách tính phụ thuộc vào quy định từng nước, có thể dựa trên giá trị định giá, diện tích hoặc tiêu chí địa phương.
• Thuế thu nhập cho thuê: Thu nhập từ việc cho thuê bất động sản sẽ bị đánh thuế. 
• Thuế khi bán bất động sản: Khi chuyển nhượng, nhà đầu tư có thể phải nộp thuế lãi vốn. Việc áp dụng hoặc miễn giảm thuế phụ thuộc vào luật thuế của từng quốc gia, chẳng hạn như thời gian nắm giữ hoặc việc bất động sản có phải là nhà ở chính hay không.
• Thuế thừa kế và thuế quà tặng: Một số quốc gia áp dụng thuế đối với việc thừa kế hoặc tặng cho bất động sản. Trong các trường hợp thừa kế xuyên biên giới, có thể phát sinh vấn đề về đánh thuế trùng, từng được Liên minh châu Âu xem xét ở cấp độ chính sách.

Mỗi quốc gia sẽ có mức thuế và điều kiện áp dụng khác nhau. Để biết chính xác mức thuế tại quốc gia bạn quan tâm, bạn nên liên hệ cho các luật sư di trú dày dạn kinh nghiệm, đơn cử là Harvey Law Group để được tư vấn chi tiết nhất.

Những câu hỏi thường gặp khi mua nhà định cư châu Âu?

Tôi có thể vay ngân hàng để mua nhà định cư không?

Việc sử dụng vay ngân hàng hay không phụ thuộc vào quy định của từng quốc gia và từng chương trình định cư. Hồ sơ thường yêu cầu người nộp chứng minh khả năng tài chính đủ để thực hiện khoản đầu tư tối thiểu và đáp ứng các quy trình kiểm tra và thẩm định. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, cần kiểm tra chi tiết các quy định của chương trình tại quốc gia dự định.

Nếu tôi bán bất động sản thì quyền cư trú có bị mất không?

Việc này phụ thuộc vào từng chương trình định cư. Một số quốc gia yêu cầu người nộp duy trì quyền sở hữu hoặc hợp đồng thuê để được gia hạn quyền cư trú. Nếu bán hoặc hủy hợp đồng khi còn ràng buộc, quyền cư trú có thể bị thu hồi hoặc không được gia hạn. Ví dụ:

• Hy Lạp: Nếu bán bất động sản, thẻ cư trú của người bán sẽ bị thu hồi.
• Malta (MPRP): Nếu bán hoặc hủy hợp đồng thuê, người nộp sẽ mất quyền cư trú.

Có cần chứng minh nguồn tiền khi mua nhà định cư không?

Hầu hết các quốc gia yêu cầu chứng minh nguồn gốc hợp pháp của số tiền đầu tư. Các giấy tờ phổ biến gồm sao kê ngân hàng, hợp đồng lao động, báo cáo thuế, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản.

Tôi có thể bán bất động sản sau khi có quốc tịch không?

Nếu đã nhập tịch theo luật của quốc gia đó, quyền công dân sẽ được bảo đảm theo pháp luật và không bị ảnh hưởng bởi việc bán tài sản.

Trong giai đoạn đang giữ thẻ cư trú theo đầu tư, nhiều chương trình yêu cầu duy trì khoản đầu tư hoặc bất động sản để được gia hạn quyền cư trú. Nếu bán tài sản khi còn ràng buộc, thẻ cư trú có thể bị thu hồi hoặc không được gia hạn.

Hy vọng những thông tin về mua nhà định cư Châu Âu sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ hơn. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với các luật sư di trú tại Harvey Law Group hoặc gọi đến Hotline 091.444.1016 để được hỗ trợ nhé!