5 quốc gia dễ dàng mua nhà để đầu tư định cư châu Âu nhất

Sở hữu bất động sản là một trong những cách nhanh nhất để mua nhà định cư châu Âu, vừa đảm bảo giá trị đầu tư dài hạn vừa mở ra cơ hội an cư, học tập và kinh doanh tại các quốc gia phát triển. Hiện nay, nhiều nước triển khai chương trình mua nhà lấy quyền cư trú với điều kiện minh bạch, chi phí hợp lý và thủ tục thuận tiện. Trong bài viết này, Harvey Law Group sẽ giới thiệu 6 quốc gia dễ dàng nhất để đầu tư bất động sản và nhận quyền định cư tại châu Âu, cùng những quyền lợi nổi bật dành cho nhà đầu tư.

Vì sao nên mua nhà định cư châu Âu

Một số quốc gia châu Âu có cơ chế cấp giấy phép cư trú theo đầu tư, trong đó một số chương trình đã và đang cho phép đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên, việc mua nhà ở châu Âu không phải lúc nào cũng dẫn đến giấy phép cư trú, và điều kiện thay đổi tùy quốc gia và từng giai đoạn.

Golden Visa hay cư trú theo đầu tư là cơ chế của từng quốc gia, cho phép nhà đầu tư và gia đình cư trú hợp pháp tại quốc gia cấp phép theo điều kiện chương trình. Đối với việc di chuyển hoặc ở dài hạn tại các quốc gia EU khác, điều này không tự động được chấp nhận, mà phụ thuộc vào quy định về cư trú và thủ tục của quốc gia đích

Những lợi ích nổi bật khi mua nhà định cư châu Âu:

• Quyền đi lại tự do: Người có giấy phép cư trú của một nước Schengen thường có thể đi lại ngắn ngày trong khu vực Schengen theo quy tắc 90/180 ngày. Tuy nhiên, quyền sinh sống dài hạn hoặc làm việc tại quốc gia EU/Schengen khác không tự động phát sinh và phải tuân theo thủ tục của nước đến.
• Thuận lợi tài chính: Trong một số trường hợp, việc có tài khoản ngân hàng tại quốc gia định cư có thể giúp thuận tiện trong quản lý chi tiêu, đầu tư và chứng minh tài chính theo yêu cầu thủ tục. Tuy nhiên, khả năng mở tài khoản và điều kiện sử dụng tùy thuộc vào quy định của từng ngân hàng cũng như hồ sơ của khách hàng.
• Cơ hội giáo dục: Con cái có thể học tập tại quốc gia định cư theo quy định giáo dục của nước đó. Mức học phí và các ưu đãi (nếu có) phụ thuộc vào loại trường, bậc học và tình trạng cư trú cụ thể của gia đình.
• Chăm sóc y tế: Yêu cầu về bảo hiểm y tế và quyền tiếp cận dịch vụ y tế khi định cư phụ thuộc vào quy định của từng quốc gia và loại giấy phép cư trú. Nhiều chương trình yêu cầu duy trì bảo hiểm y tế hợp lệ.
• Lộ trình thường trú và quốc tịch: Sau một thời gian sinh sống hợp pháp, người cư trú có thể đủ điều kiện nộp hồ sơ xin thường trú dài hạn hoặc nhập tịch tùy theo luật quốc tịch của quốc gia đó. Việc được nhập tịch không tự động và cần đáp ứng đầy đủ các tiêu chí theo quy định pháp luật.

Với những lợi ích này, mua nhà định cư châu Âu không chỉ đơn thuần là một khoản đầu tư bất động sản, mà còn là bước đi chiến lược để mở ra tương lai an cư, học tập và phát triển tại một trong những khu vực phát triển nhất thế giới.

Đầu tư bất động sản giúp phân bổ vốn vào nhiều kênh khác nhau, giảm rủi ro tập trung vào một loại tài sản duy nhất. Hiệu quả và rủi ro phụ thuộc vào quốc gia, khu vực, loại tài sản, đòn bẩy tài chính và điều kiện thị trường.

Trong bối cảnh thị trường cổ phiếu hoặc quỹ đầu tư có nhiều biến động, bất động sản có thể tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê và tiềm năng tăng giá trị theo thời gian. Đặc biệt tại các thị trường châu Âu có nền kinh tế ổn định, bất động sản thường được xem là kênh đầu tư trung và dài hạn với khung pháp lý rõ ràng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không thể đảm bảo tính ổn định hay sinh lợi cho mọi trường hợp. Bất động sản cũng chịu ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế, biến động lãi suất và có tính thanh khoản thấp so với các loại tài sản khác.

Ngoài giá trị đầu tư, bất động sản tại châu Âu còn đáp ứng nhu cầu an cư cho gia đình và có thể là nền tảng cho các quyền lợi khác như cư trú, giáo dục và chăm sóc sức khỏe trong dài hạn.

Quyền cư trú hợp pháp và cơ hội trở thành công dân EU

Một số quốc gia châu Âu có chương trình cấp quyền cư trú theo đầu tư (tên gọi và điều kiện khác nhau tùy nước). Khi được cấp giấy phép, nhà đầu tư và gia đình sẽ có quyền sinh sống hợp pháp tại quốc gia cấp phép.

Người có giấy phép cư trú của một nước Schengen thường được phép đi lại ngắn hạn trong khu vực Schengen (tối đa 90 ngày trong mỗi khoảng thời gian 180 ngày). Tuy nhiên, quyền sinh sống dài hạn hoặc làm việc tại các nước EU/Schengen khác không tự động có được và phải tuân theo thủ tục của nước đến.

Gia đình có thể tiếp cận hệ thống giáo dục và y tế tại nước sở tại theo quy định hiện hành. Mức độ hưởng quyền lợi cụ thể (như học phí ưu đãi, bảo hiểm y tế công, các phúc lợi xã hội) phụ thuộc vào pháp luật từng nước và loại giấy phép được cấp. Nhiều chương trình yêu cầu người cư trú duy trì bảo hiểm y tế tư nhân và không tham gia hệ thống an sinh xã hội ngay từ đầu.

Sau một thời gian sinh sống hợp pháp đủ điều kiện, người cư trú có thể nộp hồ sơ xin thường trú dài hạn hoặc nhập tịch theo luật định của từng nước. Nếu được nhập tịch và trở thành công dân của một nước thành viên EU, cá nhân sẽ được hưởng đầy đủ các quyền công dân EU, bao gồm:

• Quyền tự do di chuyển và sinh sống tại bất kỳ nước EU nào. 
• Quyền làm việc không cần giấy phép.
• Quyền tham gia bầu cử theo quy định của EU và nước thành viên.

Trải nghiệm văn hóa đa dạng và phong phú

Định cư châu Âu đồng nghĩa với việc được tiếp xúc và trải nghiệm nhiều nền văn hóa đặc sắc. Nhà đầu tư và gia đình có thể khám phá ẩm thực phong phú, tham gia các lễ hội truyền thống, hòa nhập vào cộng đồng đa văn hóa, đồng thời học thêm ngôn ngữ mới. Những trải nghiệm này không chỉ nâng cao vốn sống mà còn giúp thế hệ trẻ phát triển kỹ năng giao tiếp, thích nghi với môi trường quốc tế.

Tăng thu nhập và gia tăng giá trị tài sản

Bất động sản tại châu Âu có thể tạo thu nhập từ cho thuê và tiềm năng tăng giá theo thời gian. Tuy nhiên, mức sinh lời, tính thanh khoản và sự biến động giá phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, quy định pháp luật về cho thuê, mùa vụ du lịch, chi phí vận hành và diễn biến thị trường địa phương. Do đó, không thể đảm bảo tính ổn định hay lợi nhuận bền vững cho mọi trường hợp.

Trong bối cảnh đó, sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch châu Âu đang tạo ra cơ hội đáng chú ý cho việc khai thác cho thuê. Theo số liệu sơ bộ của Eurostat, EU ghi nhận hơn 3 tỷ đêm lưu trú tại các cơ sở du lịch trong năm 2024, đạt mức cao kỷ lục và tăng 2,2% so với năm 2023 (tương đương thêm 65,4 triệu đêm).

Đồng thời, theo Tổ chức Du lịch Liên hợp quốc (UN Tourism), châu Âu đón 747 triệu lượt khách quốc tế trong năm 2024, tăng 5% so với năm trước. Những con số này cho thấy nhu cầu lưu trú tại châu Âu đang ở mức cao và duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định.

Mặc dù xu hướng chung tích cực, hiệu quả cho thuê và mức tăng giá bất động sản vẫn có sự khác biệt đáng kể giữa các khu vực. Điều này tùy thuộc vào vị trí cụ thể (quốc gia, thành phố), quy định pháp luật về cho thuê ngắn hạn đang ngày càng được thắt chặt tại nhiều thành phố lớn, mùa vụ du lịch, cũng như chi phí vận hành và thuế.

Vì vậy, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng từng thị trường cụ thể và tuân thủ đầy đủ quy định địa phương để tối ưu hóa tiềm năng sinh lời từ bất động sản.

Chi phí sinh hoạt hợp lý và chính sách thuế ưu đãi

Chi phí sinh hoạt và chính sách thuế có sự khác biệt đáng kể giữa các quốc gia và khu vực tại châu Âu. Một số quốc gia như Bồ Đào Nha, Hy Lạp hay Tây Ban Nha được biết đến với mức chi phí sinh hoạt tương đối thấp hơn so với các nước Tây Âu như Pháp, Đức hay Thụy Sĩ, đặc biệt về giá thuê nhà, thực phẩm và dịch vụ sinh hoạt hàng ngày.

Về chính sách thuế, một số quốc gia châu Âu có các chương trình ưu đãi dành cho cư dân mới hoặc nhà đầu tư nước ngoài, như chế độ thuế thu nhập cá nhân ưu đãi cho cư dân không thường trú ở Bồ Đào Nha hoặc chương trình thuế suất cố định cho người nước ngoài chuyển đến định cư tại Hy Lạp. Tuy nhiên, các chính sách này thường xuyên thay đổi và có điều kiện áp dụng cụ thể.

Do đó, khi đánh giá lợi ích về chi phí sinh hoạt hoặc ưu đãi thuế, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng quy định hiện hành của từng quốc gia, bao gồm đối tượng áp dụng, điều kiện duy trì và các nghĩa vụ thuế liên quan. Nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia thuế địa phương để đảm bảo tuân thủ đầy đủ và tận dụng tối đa các lợi ích hợp pháp.

Điều kiện để mua nhà định cư châu Âu là gì?

Mỗi quốc gia châu Âu đều quy định mức đầu tư bất động sản tối thiểu để nhà đầu tư đủ điều kiện định cư. Dưới đây là một số quốc gia tiêu biểu:

Ngoài khoản đầu tư bất động sản tối thiểu, nhiều quốc gia còn yêu cầu các khoản đóng góp bổ sung hoặc duy trì thời gian nắm giữ tài sản trước khi đủ điều kiện xin quốc tịch. Vì vậy, Harvey Law Group Vietnam khuyến nghị nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ toàn bộ điều kiện đi kèm bên cạnh yếu tố tài chính để có quyết định phù hợp.

5 quốc gia dễ dàng mua nhà định cư châu Âu?

Yêu cầu chung

• Độ tuổi: Đương đơn chính thường phải từ 18 tuổi trở lên, tùy theo quy định của từng chương trình.
• Lý lịch tư pháp và thẩm tra: Hầu hết các chương trình đều yêu cầu kiểm tra lý lịch tư pháp và thẩm tra nhân thân, với mức độ khác nhau.
• Bảo hiểm y tế, chứng minh nguồn tiền và yêu cầu cư trú tối thiểu: Áp dụng tùy chương trình; cần tham khảo chính xác quy định của từng quốc gia.
• Ngoại ngữ: Thông thường không bắt buộc ở giai đoạn xin cư trú theo diện đầu tư, nhưng có thể được yêu cầu khi nộp hồ sơ xin nhập tịch, tùy luật quốc tịch của mỗi nước. 

Hungary

• Điều kiện đầu tư: Có thể bao gồm việc mua chứng chỉ quỹ bất động sản với giá trị tối thiểu 250.000 EUR, hoặc hình thức tài trợ tối thiểu 1.000.000 EUR, theo quy định của cơ quan di trú Hungary. Thời hạn nắm giữ và điều kiện duy trì cư trú phụ thuộc vào loại hình đầu tư và các quy định đi kèm.
• Thuế chuyển nhượng: Mức thuế thấp, khoảng 4%.
• Các lựa chọn khác: Có thể lựa chọn phương án khác như quyên góp cộng đồng hoặc đầu tư vào quỹ.

Ưu điểm nổi bật:

• Thủ tục nhanh chóng.
• Thuế doanh nghiệp thấp (9%).
• Lợi nhuận cho thuê cao và thị trường bất động sản đầy tiềm năng.

Bulgaria

• Sau khi đủ thời gian, có thể bán hoặc cho thuê bất động sản.
• Tăng trưởng giá trị bất động sản: Giá trị bất động sản tại Bulgaria tăng mạnh sau khi gia nhập Schengen.

Ưu điểm nổi bật:

• Chương trình quốc tịch theo diện đầu tư đã bị bãi bỏ.
• Thuế thu nhập cá nhân và thuế doanh nghiệp ở mức 10%.
• Việc đề cập đến điều kiện nhập tịch cần căn cứ đúng luật quốc tịch và các quy định liên quan.

Malta

Chương trình thường trú:

• Yêu cầu về tài sản: Đương đơn chính phải chứng minh tổng tài sản ở mức 500.000 EUR, trong đó tối thiểu 150.000 EUR là tài sản tài chính hoặc tổng tài sản 650.000 EUR, trong đó tối thiểu 75.000 EUR là tài sản tài chính.
• Yêu cầu về bất động sản: Nếu chọn mua bất động sản, giá trị tối thiểu là 375.000 EUR và phải duy trì quyền sở hữu ít nhất 5 năm. Sau thời hạn này, đương đơn vẫn cần duy trì một bất động sản để ở tại Malta hoặc Gozo theo hình thức sở hữu hoặc thuê hợp lệ.
• Phí và các khoản đóng góp: Phí hành chính không hoàn lại đối với đương đơn chính là 60.000 EUR, bao gồm 15.000 EUR tại thời điểm nộp hồ sơ và 45.000 EUR sau khi hồ sơ được chấp thuận nguyên tắc. Ngoài ra, đương đơn chính phải thực hiện khoản đóng góp với mức hiện hành là 37.000 EUR.
• Khoản quyên góp: Đương đơn còn phải đóng góp 2.000 EUR cho một tổ chức phi chính phủ địa phương đã được đăng ký hợp lệ hoặc được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trước khi cấp giấy chứng nhận cư trú.

Hy Lạp

• Ngưỡng đầu tư tối thiểu phụ thuộc khu vực và đã được điều chỉnh tăng với một số khu vực áp dụng mức 800.000 EUR hoặc 400.000 EUR.
• Chương trình thu hút nhà đầu tư nhờ vị trí địa lý thuận lợi, ngành du lịch phát triển và thị trường cho thuê sôi động.

Ưu điểm nổi bật:

• Thủ tục nhanh và dễ dàng.
• Chính sách thuế hấp dẫn cho người nước ngoài.

Thổ Nhĩ Kỳ

• Đầu tư bất động sản: Tối thiểu 400.000 USD, duy trì ít nhất 3 năm.
• Chương trình Golden Visa: Thủ tục đơn giản và quyền lợi tuyệt vời, bao gồm quyền cư trú lâu dài và cơ hội xin quốc tịch.

Ưu điểm nổi bật:

• Quyền lợi gắn liền với chương trình Golden Visa.
• Thủ tục nhanh chóng và đơn giản.

Các loại thuế phải đóng khi mua nhà định cư Châu Âu

Khi mua bất động sản tại Châu Âu, nhà đầu tư cần lưu ý các loại thuế sau:

• Thuế khi mua bất động sản: Mức thuế khác nhau tùy từng quốc gia. Thông thường, mua nhà mới từ chủ đầu tư có thể chịu thuế giá trị gia tăng (VAT), trong khi mua nhà đã qua sử dụng thường chịu thuế chuyển nhượng hoặc lệ phí đăng ký. Ngoài ra, một số quốc gia còn áp dụng các khoản phí và lệ phí bổ sung theo luật nội địa.
• Thuế hoặc lệ phí sở hữu hằng năm: Nhiều quốc gia áp dụng thuế đối với việc sở hữu bất động sản, với cách tính phụ thuộc vào quy định từng nước, có thể dựa trên giá trị định giá, diện tích hoặc tiêu chí địa phương.
• Thuế thu nhập cho thuê: Thu nhập từ việc cho thuê bất động sản sẽ bị đánh thuế. 
• Thuế khi bán bất động sản: Khi chuyển nhượng, nhà đầu tư có thể phải nộp thuế lãi vốn. Việc áp dụng hoặc miễn giảm thuế phụ thuộc vào luật thuế của từng quốc gia, chẳng hạn như thời gian nắm giữ hoặc việc bất động sản có phải là nhà ở chính hay không.
• Thuế thừa kế và thuế quà tặng: Một số quốc gia áp dụng thuế đối với việc thừa kế hoặc tặng cho bất động sản. Trong các trường hợp thừa kế xuyên biên giới, có thể phát sinh vấn đề về đánh thuế trùng, từng được Liên minh châu Âu xem xét ở cấp độ chính sách.

Mỗi quốc gia sẽ có mức thuế và điều kiện áp dụng khác nhau. Để biết chính xác mức thuế tại quốc gia bạn quan tâm, bạn nên liên hệ cho các luật sư di trú dày dạn kinh nghiệm, đơn cử là Harvey Law Group để được tư vấn chi tiết nhất.

Những câu hỏi thường gặp khi mua nhà định cư châu Âu?

Tôi có thể vay ngân hàng để mua nhà định cư không?

Việc sử dụng vay ngân hàng hay không phụ thuộc vào quy định của từng quốc gia và từng chương trình định cư. Trên thực tế, hồ sơ thường yêu cầu người nộp chứng minh khả năng tài chính đủ để thực hiện khoản đầu tư tối thiểu và đáp ứng các quy trình kiểm tra và thẩm định. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, bạn nên kiểm tra chi tiết các quy định của chương trình tại quốc gia dự định.

Nếu tôi bán bất động sản thì quyền cư trú có bị mất không?

Việc này phụ thuộc vào từng chương trình định cư. Một số quốc gia yêu cầu người nộp duy trì quyền sở hữu hoặc hợp đồng thuê để được gia hạn quyền cư trú. Nếu bán hoặc hủy hợp đồng khi còn ràng buộc, quyền cư trú có thể bị thu hồi hoặc không được gia hạn. Ví dụ:

• Hy Lạp: Nếu bán bất động sản, thẻ cư trú của người bán sẽ bị thu hồi.
• Malta (MPRP): Nếu bán hoặc hủy hợp đồng thuê, người nộp sẽ mất quyền cư trú.

Có cần chứng minh nguồn tiền khi mua nhà định cư không?

Hầu hết các quốc gia yêu cầu chứng minh nguồn gốc hợp pháp của số tiền đầu tư. Các giấy tờ phổ biến gồm sao kê ngân hàng, hợp đồng lao động, báo cáo thuế, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản.

Tôi có thể bán bất động sản sau khi có quốc tịch không?

Nếu bạn đã nhập tịch theo luật của quốc gia đó, quyền công dân sẽ được bảo đảm theo pháp luật và không bị ảnh hưởng bởi việc bán tài sản.

Trong giai đoạn đang giữ thẻ cư trú theo đầu tư, nhiều chương trình yêu cầu duy trì khoản đầu tư hoặc bất động sản để được gia hạn quyền cư trú. Nếu bán tài sản khi còn ràng buộc, thẻ cư trú có thể bị thu hồi hoặc không được gia hạn.

Hy vọng những thông tin về mua nhà định cư Châu Âu sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ hơn. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại liên hệ với các luật sư di trú tại Harvey Law Group hoặc gọi đến Hotline 091.444.1016 để được hỗ trợ nhé!