EB-5 có được mua nhà ở Mỹ không là vấn đề nhiều nhà đầu tư quan tâm khi lên kế hoạch định cư và ổn định cuộc sống tại Mỹ. Dù nhà đầu tư EB-5 có thể sở hữu bất động sản, việc mua nhà vẫn cần cân nhắc thời điểm giao dịch, khả năng vay vốn, nghĩa vụ thuế, tình trạng cư trú và các vấn đề pháp lý liên quan. Bài viết dưới đây, Harvey Law Group sẽ làm rõ quyền mua nhà của nhà đầu tư EB-5 và những yếu tố cần lưu ý trước khi đưa ra quyết định.
Mục lục:
Nhà đầu tư EB-5 có được mua nhà ở Mỹ không?
Có. Nhà đầu tư EB-5 có thể mua và sở hữu nhà tại Mỹ vào bất kỳ thời điểm nào, kể cả khi chưa được cấp thẻ xanh. Chương trình EB-5 chủ yếu yêu cầu người tham gia đầu tư đủ số vốn vào một doanh nghiệp tại Mỹ, đáp ứng điều kiện tạo việc làm, và được Sở Di trú và Nhập tịch Mỹ (USCIS) xét duyệt thông qua đơn I-526E.
Toàn bộ hồ sơ EB-5, bắt đầu từ đơn I-526E, do USCIS xét duyệt đây là điều kiện tiên quyết để tiến tới thẻ xanh, tách biệt hoàn toàn với việc mua nhà cá nhân. Vì vậy, căn nhà mua để ở cho bản thân hoặc gia đình là tài sản riêng và không được tính vào khoản vốn đầu tư EB-5. Việc chuẩn bị nơi ở từ sớm giúp gia đình có thêm thời gian chọn khu vực sinh sống, sắp xếp việc học cho con và chủ động hơn về tài chính trước khi chuyển sang Mỹ lâu dài.
Các lưu ý cho nhà đầu tư EB-5 khi vay mua nhà tại Mỹ
Nhà đầu tư định cư Mỹ diện EB-5 có thể vay tiền để mua nhà tại Mỹ, nhưng khả năng được chấp thuận và điều kiện vay sẽ phụ thuộc vào tình trạng cư trú, thu nhập, lịch sử tín dụng và hồ sơ tài chính tại thời điểm nộp đơn. Đặc biệt, nhà đầu tư đang chờ cấp thẻ xanh có thể phải xem xét nhiều phương án hơn do một số chương trình vay đặt ra yêu cầu riêng đối với người chưa có tình trạng thường trú tại Mỹ.
Chính sách xét duyệt tín dụng khắt khe
Các tổ chức tín dụng tại Mỹ thường xem xét chặt lịch sử tín dụng, thu nhập, tài sản và khả năng trả nợ của người vay. Vì vậy, nhà đầu tư EB-5 cần chứng minh điểm tín dụng tại Mỹ, nguồn thu nhập ổn định và tình trạng pháp lý rõ ràng trong thời gian chờ xét duyệt hồ sơ. Nếu chưa xây dựng đầy đủ hồ sơ tài chính tại Mỹ, nhà đầu tư có thể khó tiếp cận các khoản vay thế chấp truyền thống.
Theo Đạo luật Cơ hội Tín dụng Bình đẳng (ECOA), tổ chức tín dụng không được từ chối cấp tín dụng chỉ vì người vay đến từ một quốc gia cụ thể. Tuy nhiên, ECOA vẫn có thể xem xét tình trạng nhập cư hoặc thường trú nếu yếu tố này ảnh hưởng đến quyền thu hồi khoản vay.
Yêu cầu thanh toán trước
Đối với nhà đầu tư EB-5 đang chờ thẻ xanh, nếu được xếp vào nhóm người vay nước ngoài không cư trú, khoản thanh toán trước có thể tương đối cao. Chẳng hạn, chương trình dành cho người vay nước ngoài của Advancial Federal Credit Union cho vay tối đa 70% nếu có báo cáo tín dụng nước ngoài được chấp nhận và tối đa 50% nếu không có báo cáo này. Như vậy, nhà đầu tư cần chuẩn bị khoảng 30% – 50% giá trị bất động sản.\
Còn với nhà đầu tư EB-5 đã có thẻ xanh có điều kiện, Hiệp hội Thế chấp Quốc gia Liên bang Mỹ (Fannie Mae) áp dụng tiêu chuẩn tương tự công dân Mỹ. Theo Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Mỹ (CFPB), nhiều khoản vay thế chấp thông thường có mức trả trước khoảng 5% – 15%, một số có thể từ 3%. Nếu tỷ lệ này dưới 20%, người mua nhà thường phải trả thêm bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), làm tăng chi phí hằng tháng.
Vì vậy, nhà đầu tư nên cân đối khoản tiền thanh toán trước với số vốn dành cho chương trình EB-5 và các chi phí sinh hoạt sau khi chuyển sang Mỹ để tránh ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của gia đình.
Các lựa chọn tài chính thay thế
Nếu chưa phù hợp với khoản vay thế chấp truyền thống, nhà đầu tư EB-5 có thể xem xét các phương án tài chính dành cho người nước ngoài. Một số tổ chức cho vay chấp nhận hồ sơ quốc tế và sử dụng tài liệu tài chính ở nước ngoài để đánh giá khả năng vay.
Một số lựa chọn có thể cân nhắc gồm:
- Khoản vay dành cho người nước ngoài: Ngân hàng HSBC Mỹ hiện cung cấp dịch vụ vay mua nhà cho người nước ngoài và người mới đến Mỹ. Người vay không bắt buộc phải có lịch sử tín dụng tại Mỹ. Thay vào đó, ngân hàng có thể sẽ xem xét báo cáo tín dụng quốc tế cùng tài liệu chứng minh thu nhập và tài sản.
- Khoản vay sử dụng hồ sơ tín dụng ở nước ngoài: Một số chương trình như International Relocation Mortgage cho phép người vay sử dụng báo cáo tín dụng tại quốc gia trước đây thay cho lịch sử tín dụng tại Mỹ. Chẳng hạn, Ngân hàng JPMorgan Chase chấp nhận báo cáo tín dụng nước ngoài hoặc hồ sơ tín dụng thay thế trong một số trường hợp.
3 loại thuế nhà đầu tư EB-5 cần biết khi mua nhà tại Mỹ
Khi mua nhà tại Mỹ, nghĩa vụ thuế của nhà đầu tư EB-5 có thể khác nhau tùy vào tình trạng cư trú thuế và cách sử dụng bất động sản. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ tình trạng của mình trước khi xem xét các loại thuế phát sinh trong quá trình sở hữu, cho thuê hoặc bán nhà.
| Giai đoạn | Chưa có thẻ xanh | Thẻ xanh có điều kiện | Thẻ xanh không điều kiện |
| Khi mua nhà | Các khoản thuế và phí phụ thuộc chủ yếu vào bang, địa phương và giao dịch. | Áp dụng các khoản thuế, phí tại nơi mua nhà, không có mức thuế riêng. | Các khoản thuế, phí phụ thuộc vào nơi mua nhà, không có mức thuế riêng. |
| Trong thời gian sở hữu | Chủ sở hữu vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế bất động sản tại nơi có tài sản | Đóng thuế bất động sản theo giá trị tính thuế và quy định địa phương, có thể hưởng ưu đãi nhà ở chính nếu đủ điều kiện. | Nộp thuế bất động sản theo giá trị tính thuế và quy định địa phương, có thể hưởng ưu đãi nhà ở chính nếu đủ điều kiện. |
| Khi cho thuê | Nếu là người không cư trú, thu nhập cho thuê thường chịu thuế 30% trên doanh thu gộp. | Nếu là đối tượng chịu thuế tại Mỹ cần khai doanh thu, khấu trừ chi phí hợp lệ và nộp thuế trên thu nhập ròng từ 10% đến 37%. | Người thuộc diện khai thuế tại Mỹ được khấu trừ chi phí hợp lệ và nộp thuế 10% đến 37% trên thu nhập ròng. |
| Khi bán nhà | Nếu là người không cư trú, giao dịch thường bị khấu lưu FIRPTA bằng 15% tổng giá trị chuyển nhượng. Một số giao dịch nhà ở có thể áp dụng mức 0% hoặc 10%. | Thông thường không bị khấu lưu FIRPTA nếu cung cấp chứng nhận không phải người nước ngoài. Lãi vốn dài hạn có thể chịu thuế 0%, 15% hoặc 20% tùy thu nhập. | Không bị khấu lưu FIRPTA nếu chứng minh không phải người nước ngoài. Mức lãi vốn dài hạn chịu thuế 0%, 15% hoặc 20% tùy thu nhập. |
Thuế bất động sản
Trong thời gian sở hữu nhà, chủ sở hữu thường phải nộp thuế bất động sản cho chính quyền của bang hoặc địa phương. Theo Sở Thuế vụ Mỹ (IRS), phần lớn chính quyền bang và địa phương tính khoản thuế này hằng năm dựa trên giá trị bất động sản. Vì vậy, số tiền phải nộp có thể khác nhau đáng kể tùy khu vực. Chẳng hạn, tại một đô thị lớn như quận Cook thuộc bang Illinois mức thuế bất động sản trung bình là USD 6,191/năm, trong khi ở khu vực nông thôn như quận Hamilton thuộc bang New York là USD 2,597/năm.
Tình trạng thẻ xanh không phải yếu tố trực tiếp quyết định mức thuế bất động sản. Nhà đầu tư nên kiểm tra quy định tại bang và địa phương nơi dự định mua nhà để dự tính chính xác chi phí sở hữu hằng năm.
Thuế thu nhập từ vốn
Khi bán bất động sản tại Mỹ với giá cao hơn giá vốn đã được điều chỉnh, nhà đầu tư EB-5 có thể phát sinh thuế trên phần lãi thu được từ giao dịch. Số thuế phải nộp phụ thuộc vào thời gian nắm giữ tài sản, mức thu nhập chịu thuế và tình trạng cư trú thuế của người bán.
Nếu bất động sản được sở hữu trên 1 năm, khoản lãi thường được xếp vào nhóm lãi vốn dài hạn và có thể áp dụng mức thuế suất ưu đãi. Trong năm 2026, thuế suất lãi vốn dài hạn của liên bang áp dụng theo các mức 0%, 15% hoặc 20%, tùy thu nhập chịu thuế và tình trạng khai thuế của từng cá nhân.
Thuế di sản
Luật thuế di sản của Mỹ có thể áp dụng đối với người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Mỹ, kể cả khi họ chưa phải thường trú nhân. Loại thuế này được xem xét khi tài sản được chuyển giao sau khi chủ sở hữu qua đời.
Nếu người sở hữu không phải công dân và không được xem là cư trú tại Mỹ cho mục đích thuế di sản, người quản lý di sản phải nộp tờ khai khi tổng giá trị tài sản tại Mỹ vượt USD 60,000. Đối với công dân hoặc người được xem là cư trú tại Mỹ, mức miễn trừ cơ bản của thuế di sản liên bang trong năm 2026 là 15 triệu USD.
Những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi mua nhà trước khi nhận thẻ xanh
Mua nhà trước khi nhận thẻ xanh có thể phát sinh nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến tình trạng nhập cư, nghĩa vụ thuế, mục đích sử dụng, quyền sở hữu, chuyển nhượng và thừa kế tài sản. Nếu chưa xác định rõ các yếu tố này từ đầu, nhà đầu tư có thể gặp vướng mắc khi quản lý, cho thuê, bán hoặc chuyển giao bất động sản sau này. Vì vậy, nhà đầu tư EB-5 nên xem xét kỹ các vấn đề pháp lý sau trước khi thực hiện giao dịch.
- Tình trạng và kế hoạch nhập cư tại Mỹ: Nhà đầu tư cần xác định mình đang ở giai đoạn nào của hồ sơ EB-5 và dự kiến khi nào chuyển sang Mỹ, vì thời điểm này ảnh hưởng đến cách hoàn tất giao dịch và quản lý bất động sản về mặt pháp lý. Nếu sắp sang Mỹ, nhà đầu tư có thể cân nhắc thực hiện giao dịch sau khi nhập cảnh để trực tiếp ký hồ sơ, làm việc với bên cho vay và xử lý các thủ tục liên quan. Nếu còn khoảng 1 – 2 năm mới chuyển sang Mỹ, cần chuẩn bị trước phương án giao dịch từ xa, ủy quyền hợp pháp cho người đại diện khi cần và xác định ai sẽ quản lý hoặc cho thuê tài sản trong thời gian chủ sở hữu chưa có mặt tại Mỹ.
- Tình trạng cư trú để thực hiện nghĩa vụ thuế tại Mỹ: Người chưa có thẻ xanh vẫn có thể đóng thuế nếu có mặt tại Mỹ. Cụ thể, ít nhất 31 ngày trong năm hiện tại và tổng số ngày được tính đạt ít nhất 183 ngày, gồm toàn bộ số ngày của năm hiện tại + 1/3 số ngày của năm trước + 1/6 số ngày của năm thứ hai trước đó. Khi đáp ứng điều kiện này, nhà đầu tư có thể phải khai và nộp thuế theo quy định.
- Mục đích mua bất động sản: Nhà đầu tư nên xác định ngay từ đầu mua nhà để ở hay cho thuê, vì mỗi mục đích có thể kéo theo yêu cầu khác nhau về điều kiện vay, quyền sử dụng tài sản và nghĩa vụ thuế. Nếu mua để ở, cần khai đúng mục đích với bên cho vay và tuân thủ cam kết sử dụng căn nhà làm nơi cư trú nếu khoản vay có yêu cầu này. Nếu mua để cho thuê, cần kiểm tra luật của tiểu bang, địa phương về quyền cho thuê, đồng thời thực hiện nghĩa vụ khai thu nhập cho thuê theo quy định thuế.
- Tổng chi phí mua và sở hữu nhà: Ngoài giá mua, nhà đầu tư cần tính thêm các khoản như phí hoàn tất giao dịch, bảo hiểm, phí quản lý khu dân cư, bảo trì, sửa chữa và chi phí vay nếu có. Việc tính đầy đủ các khoản này giúp gia đình xác định số tiền thực tế cần chuẩn bị trong suốt thời gian sở hữu.
- Kế hoạch bán hoặc chuyển nhượng bất động sản: Nhà đầu tư nên dự kiến thời gian giữ căn nhà và phương án xử lý nếu gia đình thay đổi nơi sinh sống hoặc không còn nhu cầu sử dụng. Nếu người bán vẫn được xem là người nước ngoài theo quy định thuế tại thời điểm chuyển nhượng, giao dịch bất động sản tại Mỹ có thể phải thực hiện nghĩa vụ khấu lưu riêng.
- Kế hoạch thừa kế và chuyển giao tài sản: Nếu dự định sở hữu nhà lâu dài, nhà đầu tư cần xác định ai sẽ quản lý hoặc nhận bất động sản khi chủ sở hữu qua đời. Cách đứng tên, di chúc, người thừa kế và phương án chuyển giao nên được xem xét từ sớm, vì bất động sản tại Mỹ có thể thuộc phạm vi thuế di sản đối với người không phải công dân và không cư trú tại Mỹ.
Harvey Law Group hỗ trợ tư vấn thuế và quyền thừa kế khi mua nhà tại Mỹ
Khi thực hiện lộ trình định cư Mỹ qua chương trình EB-5 cùng Harvey Law Group, nhà đầu tư có thể phát sinh nhu cầu mua nhà để chuẩn bị nơi ở cho gia đình trước hoặc sau khi nhận thẻ xanh. Lúc này, vấn đề cần xem xét không dừng ở việc nhà đầu tư có quyền mua bất động sản tại Mỹ hay không, mà còn nằm ở những hệ quả về thuế, tài chính và thừa kế sau khi trở thành thường trú nhân Mỹ.
Trong quá trình tư vấn EB-5, Harvey Law Group có thể hỗ trợ nhà đầu tư ở các vấn đề sau:
- Hoạch định cấu trúc thuế: Harvey Law Group giúp nhà đầu tư xác định những vấn đề về thuế có thể phát sinh khi mua và sở hữu nhà tại Mỹ trong quá trình định cư EB-5. Từ đó, nhà đầu tư có thể dự trù các khoản thuế liên quan và cân nhắc thời điểm mua nhà phù hợp với tình trạng cư trú của mình.
- Tư vấn bảo quản tài sản, di chúc và thừa kế: Luật sư của Harvey Law Group sẽ hướng dẫn nhà đầu tư cách bảo vệ và chuyển giao căn nhà cho vợ/chồng, con hoặc người thừa kế trong tương lai. Việc chuẩn bị di chúc và phương án thừa kế từ sớm giúp gia đình chủ động sắp xếp tài sản và giảm những thủ tục pháp lý phức tạp khi quyền sở hữu được chuyển sang người khác.
Nhà đầu tư đã có câu trả lời cho vấn đề EB-5 có được mua nhà ở Mỹ không, nhưng vẫn cần cân nhắc thời điểm mua, khả năng tài chính và nghĩa vụ thuế. Việc chuẩn bị kỹ từ đầu sẽ giúp gia đình chủ động hơn khi sở hữu và quản lý bất động sản tại Mỹ. Liên hệ Harvey Law Group để được đánh giá lộ trình EB-5 và các vấn đề về thuế, thừa kế cần cân nhắc khi dự kiến mua nhà ở Mỹ.
Thông tin trong bài viết chỉ mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải và có thể thay đổi theo chính sách của Chính phủ Mỹ. Nội dung không thay thế tư vấn pháp lý từ luật sư được cấp phép hành nghề tại Mỹ.
