Mua nhà ở Canada có được định cư không? Giải đáp chi tiết

Nhiều người quan tâm đến việc mua nhà ở Canada có được định cư không, bởi đây là quốc gia có nền kinh tế ổn định, môi trường sống chất lượng và cộng đồng người nhập cư đông đảo. Tuy nhiên, chính sách định cư Canada không cấp thẻ thường trú chỉ dựa trên việc sở hữu bất động sản. Vậy mua nhà có lợi ích gì và những con đường định cư hợp pháp hiện nay ra sao? Hãy cùng Harvey Law Group Vietnam tìm hiểu chi tiết trong bài viết này.

Mua nhà ở Canada có được định cư không?

Mua nhà ở Canada không tự động mang lại quyền định cư. Việc sở hữu một căn nhà tại Canada chỉ đơn thuần là quyền sở hữu tài sản, không đồng nghĩa với việc bạn sẽ được cấp thường trú nhân (Permanent Resident – PR) hay quốc tịch Canada.

Để có thể định cư tại Canada, bạn cần tham gia các chương trình định cư Canada chính thức như:

• Express Entry: Hệ thống nhập cư dành cho lao động tay nghề cao, bao gồm Federal Skilled Worker Program (FSWP), Federal Skilled Trades Program (FSTP) và Canadian Experience Class (CEC).
• Provincial Nominee Program (PNP): Chương trình đề cử tỉnh bang dành cho những ứng viên có kỹ năng phù hợp với nhu cầu lao động địa phương.
• Start-up Visa Canada: Chương trình dành cho doanh nhân khởi nghiệp có tiềm năng phát triển tại Canada.

Vì vậy, nếu mục tiêu chính của bạn là định cư, cần tìm hiểu kỹ các chương trình nhập cư hợp pháp và đủ điều kiện, thay vì chỉ dựa vào việc mua bất động sản.

Có những cách mua nhà tại Canada nào đối với người nước ngoài?

Để mua nhà tại Canada, bạn có thể tham khảo các cách sau:

Mua nhà với tư cách thường trú nhân hoặc công dân Canada

Nếu bạn là công dân hoặc thường trú nhân Canada (PR Canada), bạn có thể mua nhà ở Canada mà không bị hạn chế. Lợi ích khi mua nhà Canada trường hợp này bao gồm:

• Không bị đánh thuế mua nhà dành cho người nước ngoài.
• Có thể vay thế chấp với lãi suất ưu đãi từ ngân hàng Canada.
• Hưởng các quyền lợi mua nhà như người bản địa bao gồm một số chương trình hỗ trợ từ chính phủ.

Mua nhà với tư cách du học sinh hoặc người lao động nước ngoài

Từ năm 2023 đến năm 2027, Canada tạm thời cấm người nước ngoài mua nhà, trừ một số trường hợp ngoại lệ như:

• Người có giấy phép lao động hợp lệ.
• Người đã kết hôn với công dân hoặc PR Canada.

Nếu thuộc diện ngoại lệ và được phép mua nhà, bạn vẫn phải tuân thủ giới hạn về số lượng bất động sản được mua và có thể phải đóng thêm các loại thuế dành cho người mua là người nước ngoài (Foreign Buyer’s Tax), ví dụ NRST 25% tại Ontario hoặc thuế bổ sung 20% tại một số khu vực của British Columbia, tùy theo tỉnh bang.

Quy trình mua nhà tại Canada với tư cách du học sinh hoặc người lao động nước ngoài nhìn chung tương tự như tư cách thường trú nhân hoặc công dân Canada, chỉ khác là cần cung cấp thêm giấy tờ chứng minh tình trạng cư trú.

Chi phí mua nhà nhìn chung tương tự như khi bạn mua với tư cách thường trú nhân hoặc công dân Canada. Tuy nhiên, bạn phải đặt cọc cao hơn, thường khoảng 20–35% giá trị căn nhà và chịu thêm thuế dành cho người mua nước ngoài (Foreign Buyer’s Tax).

Phương thức tìm mua nhà tại Canada

Bạn có thể tìm mua nhà ở Canada thông qua:

• Nền tảng trực tuyến: Bạn có thể tìm nhà qua các website lớn như Realtor.ca, Zolo.ca, HouseSigma, MLS hay Condos.ca. Ưu điểm là dễ so sánh giá, vị trí, tiện ích và có công cụ lọc chi tiết. Nhược điểm là không phải tất cả nhà đều được đăng công khai và giá hiển thị có thể thay đổi.
• Môi giới bất động sản: Việc thuê môi giới vừa giúp tiết kiệm thời gian tìm kiếm, vừa giúp bạn được hỗ trợ pháp lý trong quá trình giao dịch. Ưu điểm là phí môi giới thường do người bán trả. Tuy nhiên, bạn vẫn cần chọn môi giới uy tín để tránh rủi ro.
• Mua trực tiếp từ chủ nhà (FSBO): Tìm trên PropertyGuys.com (nền tảng bán nhà trực tiếp của chủ), Kijiji.ca (chợ rao vặt online, có mục nhà đất), hoặc bảng “For Sale By Owner”. Ưu điểm là giá linh hoạt hơn do không qua trung gian; nhược điểm là phải tự lo thủ tục và dễ gặp khó khăn khi định giá.
• Đấu giá bất động sản: Nhà bị ngân hàng, chính phủ hoặc tòa án tịch thu thường được bán đấu giá. Ưu điểm là giá có thể rẻ hơn thị trường, thích hợp cho nhà đầu tư; nhược điểm là nhà có thể xuống cấp, ít được kiểm tra trước và yêu cầu thanh toán nhanh chóng.

>>> Xem thêm: Tổng quan về thị trường bất động sản Canada

Điều kiện dành cho người Việt khi mua nhà tại Canada

Khi người Việt Nam hay bất kỳ người nước ngoài nào muốn sở hữu bất động sản ở Canada, cần tuân theo một số quy định phổ biến, bao gồm:

• Giấy phép hoặc chứng nhận liên quan: Thay vì “xin giấy phép mua nhà”, người mua nước ngoài hiện phải kiểm tra trước xem mình có bị lệnh cấm mua bất động sản nhà ở giai đoạn 2023–2027 hay không. Nếu thuộc diện ngoại lệ được phép mua nhà, có thể phải thực hiện thêm khai báo để đăng ký hoặc làm thủ tục liên quan đến thuế cho người không cư trú tùy từng tỉnh bang.
• Thuế và các loại phí bổ sung: Người không phải thường trú nhân có thể bị áp thuế bổ sung khi mua nhà. Một số khu vực áp dụng thuế dành cho người mua ngoại quốc hoặc thuế nhà trống trong trường hợp sở hữu bất động sản nhưng không sinh sống.
• Hạn chế khi vay thế chấp: Đối với người nước ngoài, các tổ chức tài chính thường yêu cầu tiêu chuẩn khắt khe hơn. Người mua cần chứng minh thu nhập, lịch sử tài chính rõ ràng, có tài sản đảm bảo hoặc phải trả tiền cọc nhà cao hơn so với cư dân Canada.
• Không liên quan đến quyền định cư: Việc mua nhà không mang lại quyền cư trú hay giúp đương đơn được định cư tại Canada. Quyền sinh sống dài hạn vẫn phải dựa vào các chương trình nhập cư được chính phủ phê duyệt.
• Quy định riêng từng địa phương: Bên cạnh luật liên bang về việc cấm phần lớn người nước ngoài mua nhà ở, một số tỉnh bang hoặc thành phố còn có quy định riêng về thuế chuyển nhượng, thuế người mua nước ngoài, thuế nhà bỏ trống hay giới hạn sở hữu đất tại khu vực nhạy cảm. Vì vậy, điều kiện cụ thể có thể thay đổi tùy theo địa phương và thời điểm.

Quy trình từng bước mua nhà tại Canada

Khi lần đầu mua nhà tại Canada, nhiều người thường bối rối vì quy trình có khá nhiều thủ tục từ tài chính đến pháp lý. Để dễ hình dung, dưới đây là 7 bước cơ bản giúp bạn đi từ khâu chuẩn bị cho đến khi nhận chìa khóa.

• Đánh giá nhu cầu và khả năng tài chính: Xác định loại nhà bạn muốn, vị trí mong muốn và tính toán khả năng chi trả dựa trên thu nhập, chi phí hàng tháng và khoản nợ hiện có. Đây là bước để đảm bảo bạn không mua vượt quá khả năng.
• Xin phê duyệt trước khoản vay (Mortgage Pre-approval): Liên hệ ngân hàng hoặc môi giới để biết số tiền tối đa bạn có thể vay và giữ lãi suất trong một khoảng thời gian nhất định, giúp bạn tự tin hơn khi thương lượng. Điều kiện thường bao gồm lịch sử tín dụng tốt, thu nhập ổn định và tỷ lệ nợ trên thu nhập không vượt quá 44%.
• Tìm nhà và thuê môi giới (Realtor): Realtor sẽ giúp bạn lọc danh sách, lên lịch xem nhà, tư vấn về khu vực và giá cả. Đây cũng là người hỗ trợ bạn trong thương lượng và thủ tục hành chính.
• Đưa ra đề nghị mua nhà (Make an Offer): Sau khi tìm được căn phù hợp, bạn sẽ nộp offer kèm điều kiện như kiểm định nhà hoặc phê duyệt vay. Người bán có thể chấp nhận, từ chối hoặc thương lượng lại.
• Kiểm định nhà và xử lý khoản vay: Thuê chuyên gia kiểm định để chắc chắn nhà không có vấn đề kỹ thuật. Đồng thời ngân hàng sẽ thẩm định, định giá căn nhà và chính thức phê duyệt khoản vay thế chấp.
• Hoàn tất giao dịch (Closing) và nhận nhà: Luật sư hoặc công chứng viên sẽ hoàn tất thủ tục pháp lý, bạn thanh toán chi phí, ký hợp đồng mua bán, chuyển quyền sở hữu và nhận chìa khóa. Sau đó, bạn nên duy trì bảo hiểm và lên kế hoạch bảo trì định kỳ.
• Chuẩn bị tiền đặt cọc và chi phí đi kèm:
  • Người mua cần chuẩn bị khoản down payment tối thiểu từ 5–20% giá trị căn nhà, tùy theo mức giá và chính sách vay thế chấp. Nếu không phải thường trú nhân Canada, khoản đặt cọc có thể cao hơn, thường từ 30–35% giá trị nhà.
  • Ngoài ra, bạn cần tính thêm khoảng 1,5–4% giá trị căn nhà cho chi phí pháp lý, phí kiểm định (khoảng 300–1.000 CAD), phí công chứng (khoảng 800–2.500 CAD), bảo hiểm thế chấp CMHC (áp dụng nếu đặt cọc dưới 20%) và thuế chuyển nhượng đất (tùy tỉnh bang). Bạn có thể sử dụng các chương trình tiết kiệm ưu đãi thuế như TFSA, RRSP hoặc FHSA để hỗ trợ mục tiêu mua nhà.

Các loại giấy tờ cần thiết khi mua nhà tại Canada 

quá trình giao dịch diễn ra suôn sẻ:

Giấy tờ cá nhân

• Hộ chiếu hoặc thẻ cư trú hợp pháp (Permanent Resident Card, Work Permit)
• Số bảo hiểm xã hội (SIN – Social Insurance Number): Thường được yêu cầu cung cấp để ngân hàng kiểm tra tín dụng (Credit Check) và phục vụ mục đích thuế vụ, đặc biệt nếu bạn vay thế chấp.

Giấy tờ tài chính

• Chứng minh tài chính cá nhân bằng cách: 
  • Sao kê tài khoản ngân hàng trong 3-6 tháng gần nhất
  • Hợp đồng lao động hoặc bảng lương
  • Báo cáo thuế thu nhập cá nhân (T4, Notice of Assessment – NOA)
  • Báo cáo tín dụng (Credit Score)
• Hồ sơ vay thế chấp (nếu có):
  • Thư chấp thuận khoản vay (Mortgage Pre-Approval) từ ngân hàng
  • Hợp đồng vay thế chấp (Mortgage Agreement)
  • Giấy xác nhận thanh toán trước (Down Payment Confirmation)

Giấy tờ pháp lý 

• Thư đề nghị mua nhà (Offer to Purchase) – do bạn gửi cho người bán để đàm phán giá
• Hợp đồng đặt cọc (Deposit Confirmation) – xác nhận bạn đã đặt cọc với bên bán
• Bằng chứng thanh toán thuế chuyển nhượng đất (Land Transfer Tax Receipt)
• Giấy tờ cho người nước ngoài: Quan trọng nhất hiện nay là giấy tờ chứng minh bạn thuộc diện miễn trừ lệnh cấm mua nhà, kèm theo các tờ khai thuế và biểu mẫu bắt buộc theo quy định của tỉnh bang.
• Bảo hiểm nhà ở (Home Insurance Certificate) – bắt buộc nếu vay thế chấp

So sánh giá nhà ở tại các thành phố lớn của Canada

Thị trường bất động sản Canada có sự chênh lệch rõ rệt giữa các khu vực, trong đó những thành phố lớn như Toronto và Vancouver luôn dẫn đầu về giá, còn các tỉnh vùng Prairie hay Atlantic lại có mức giá dễ chịu hơn. Dưới đây là bảng so sánh giá nhà trung bình tại một số thành phố lớn để bạn hình dung rõ hơn.

Một số kinh nghiệm khi mua nhà ở Canada

Khi mua nhà ở Canada, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

• Giữ lại quỹ dự phòng: Đừng dồn hết tiền tiết kiệm cho đặt cọc, nên chừa lại khoảng vài tháng chi phí sinh hoạt (khoảng 6,000–10,000 CAD) để phòng khi có sự cố.
• Tính toàn bộ chi phí sở hữu: Ngoài khoản trả nợ thế chấp hằng tháng, bạn còn phải chi thêm khoảng 10.000 CAD/năm hoặc hơn cho thuế tài sản, bảo hiểm, điện nước và bảo trì, đặc biệt nếu nhà nằm ở khu vực có mức thuế và chi phí sinh hoạt cao.
• Tận dụng hỗ trợ cho người mua lần đầu: Có thể rút tiền từ RRSP hoặc tiết kiệm trong FHSA để giảm số tiền phải vay và được hưởng lợi về thuế.
• Xin pre-approval và nhờ chuyên gia: Pre-approval giúp bạn biết mình có thể vay được tối đa bao nhiêu. Môi giới và luật sư sẽ hỗ trợ chọn nhà, thương lượng và làm thủ tục. Tổng chi phí hoàn tất mua nhà (pháp lý, kiểm định, thuế chuyển nhượng đất…) thường khoảng 1,5–4% giá trị căn nhà và có thể lên tới hàng chục nghìn CAD ở các thành phố đắt đỏ như Toronto hoặc Vancouver. 
• Không quyết định vội vàng hay cảm tính: Một số người vì lo sợ mất cơ hội mà bỏ qua bước kiểm định hoặc chấp nhận giá cao. Thực tế, chỉ cần bỏ ra 500 CAD cho kiểm định, bạn có thể tiết kiệm hàng chục nghìn CAD chi phí sửa chữa sau này.

Trên đây là những thông tin chính liên quan đến câu hỏi “Mua nhà ở Canada có được định cư không?”. Hy vọng bài viết này hữu ích đối với bạn. Nếu bạn cần biết thêm thông tin về định cư Canada, hãy liên hệ cho Harvey Law Group ngay để được tư vấn nhé.