Mua nhà ở Úc có được định cư không? Cập nhật điều kiện và chi phí 2026

Mua nhà ở Úc có được định cư không? Việc mua nhà ở Úc không trực tiếp cấp quyền định cư, nhưng đây là một bước hỗ trợ quan trọng trong lộ trình xin visa đầu tư hoặc doanh nhân, tùy thuộc vào loại visa và điều kiện từng cá nhân. Bài viết dưới đây của Harvey Law Group sẽ giúp nhà đầu tư hiểu rõ các điều kiện cần thiết, chi phí liên quan, kinh nghiệm thực tế và cập nhật mới nhất về chính sách mua nhà dành cho người nước ngoài tại Úc mới nhất

Mua nhà ở Úc có được định cư không?

Mua nhà ở Úc không đồng nghĩa với việc được tự động định cư. Theo quy định của Bộ Di trú Úc (Department of Home Affairs), quyền sở hữu bất động sản và quyền cư trú là hai vấn đề hoàn toàn độc lập. Người nước ngoài dù sở hữu một hay nhiều bất động sản tại Úc cũng sẽ không được tự động cấp thường trú nhân (Permanent Residency – PR) hay quốc tịch Úc chỉ dựa trên tài sản đang nắm giữ.

Để được xét cấp visa định cư Úc, người nộp đơn vẫn phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu riêng biệt theo từng diện visa – bao gồm tay nghề, trình độ học vấn, điểm EOI (Expression of Interest), thời gian cư trú hợp pháp và nhiều tiêu chí khác do Bộ Di trú quy định. Việc mua nhà ở Úc không thể thay thế bất kỳ yêu cầu nào trong số này.

Thực tế, bất động sản không được tính vào yêu cầu của bất kỳ diện visa hiện hành nào. Chương trình visa đầu tư kinh doanh (Subclass 188) đã đóng nhận hồ sơ mới từ tháng 7/2024 và được thay thế bằng National Innovation Visa (theo Bộ Nội vụ Úc). Vai trò thực tế của bất động sản nằm ở việc chứng minh năng lực tài chính và sự gắn bó lâu dài khi đương đơn theo đuổi một diện visa độc lập

Lộ trình định cư Úc thay thế Visa 188

Từ tháng 7/2024, diện visa đầu tư kinh doanh chính thức đóng nhận hồ sơ mới. Đến tháng 12/2024, Chính phủ Úc thay thế bằng National Innovation Visa, áp dụng cơ chế xét duyệt khác hẳn: không còn dựa trên hạn mức đầu tư, mà dựa trên thành tích và năng lực đóng góp thực tế cho nền kinh tế Úc.

Với người Việt đang tìm đường định cư Úc, hiện có ba hướng chính:

• National Innovation Visa (858): Dành cho cá nhân có thành tích nổi bật, dự án đổi mới sáng tạo hoặc năng lực đóng góp rõ ràng cho các lĩnh vực ưu tiên (công nghệ, y tế, năng lượng tái tạo…). Đây là lộ trình thường trú trực tiếp, không qua giai đoạn tạm trú.
• Diện tay nghề (Subclass 189, 190): Phù hợp với người có chuyên môn, bằng cấp và kinh nghiệm làm việc trong ngành nghề nằm trong danh sách kỹ năng của Úc.
• Diện bảo lãnh gia đình: Dành cho người có thân nhân là công dân hoặc thường trú nhân Úc.

Với nhà đầu tư đã sở hữu tài sản hoặc đang cân nhắc mua bất động sản tại Úc, NIV là lộ trình đáng cân nhắc trong số các diện hiện hành, vì cho phép xin thường trú trực tiếp mà không cần visa đầu tư kinh doanh trung gian. Lúc này, bất động sản đóng vai trò hỗ trợ an cư và chứng minh năng lực tài chính khi làm hồ sơ, không phải là điều kiện bắt buộc của visa.

Quy định mua nhà cho người nước ngoài tại Úc năm 2026

Từ ngày 1/4/2025 đến 31/3/2027, Chính phủ Úc áp dụng lệnh tạm cấm người nước ngoài mua nhà đã xây dựng (nhà hiện hữu) nhằm giảm căng thẳng về nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn như Sydney, Melbourne, Brisbane và bảo vệ quyền lợi người dân bản địa.

• Người nước ngoài (bao gồm cả cư dân tạm trú và doanh nghiệp nước ngoài) không được phép mua nhà đã xây dựng sẵn trong khoảng thời gian 2 năm này.
• Có một số ngoại lệ nếu việc mua nhà giúp tăng nguồn cung hoặc hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở.
• Người nước ngoài vẫn có thể mua nhà mới xây hoặc đất trống để xây nhà theo quy định hiện hành.
• Trước khi mua bất động sản, người nước ngoài phải xin phép ủy ban kiểm soát đầu tư nước ngoài (FIRB).

Những quyền lợi khi sở hữu bất động sản tại Úc

Việc sở hữu một ngôi nhà tại Úc không chỉ là dấu mốc đáng nhớ trong cuộc sống mà còn là bước tiến mang lại nhiều lợi ích lâu dài. 

• Sở hữu tài sản ổn định, có giá trị tăng theo thời gian nhờ nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển bền vững.
• Có thể dùng bất động sản làm tài sản đảm bảo để vay vốn hoặc đầu tư phát triển tài chính cá nhân.
• Tăng cơ hội xin các loại visa có yếu tố tài sản hoặc đầu tư, hỗ trợ quá trình định cư hoặc du học.
• Giúp gia tăng sự ổn định và khả năng định cư lâu dài, khi kết hợp với các yếu tố khác như visa, việc làm và môi trường sống thuận lợi.
• Sau khi trở thành thường trú nhân, người mua nhà lần đầu có thể tiếp cận các chính sách hỗ trợ như First Home Super Saver Scheme hoặc First Home Owner Grant tùy tiểu bang; các chương trình này không áp dụng cho người nước ngoài chưa có quyền cư trú.

Điều kiện để người nước ngoài mua nhà tại Úc

Người Việt Nam không mang quốc tịch hoặc thường trú nhân Úc vẫn có thể sở hữu bất động sản tại đây, tuy nhiên việc mua nhà cần tuân theo những quy định cụ thể từ chính phủ Úc. Cụ thể:

• Phải được FIRB phê duyệt trước khi mua: Trước khi tiến hành giao dịch, cần gửi đơn xin phép lên Hội đồng Đầu tư Nước ngoài (FIRB). Việc này giúp chính phủ kiểm soát và đảm bảo nguồn cung bất động sản cho người bản địa.
• Chỉ được mua loại tài sản nằm trong phạm vi cho phép: Người Việt có thể mua nhà mới xây, căn hộ chưa từng sử dụng, hoặc bất động sản đang hoàn thiện. 
• Trường hợp muốn mua đất trống để xây nhà hoặc đầu tư vào bất động sản thương mại cần đáp ứng thêm các điều kiện: Cam kết xây dựng nhà ở trên lô đất đó trong vòng 4 năm kể từ ngày mua, sau khi hoàn tất xây dựng, nhà đầu tư cần gửi báo cáo hoàn công cho chính phủ để chứng minh đã thực hiện đúng cam kết.
• Thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ: Bao gồm các loại phí xử lý hồ sơ, thuế mua bất động sản và các khoản phí đặc thù khác theo luật của từng bang hoặc liên bang.

Chi phí mua nhà ở Úc là bao nhiêu?

Việc mua nhà tại Úc không chỉ đòi hỏi chuẩn bị tài chính vững vàng cho giá trị bất động sản, mà còn bao gồm nhiều loại chi phí khác nhau. Dưới đây là tổng hợp các khoản chi phí cơ bản mà người nước ngoài cần biết khi có ý định sở hữu nhà tại Úc:

Khoản chi phí	Mức ước tính năm 2025	Ghi chú
Giá nhà trung bình	AUD 820.000 – 1.700.000	Tùy khu vực: thành phố lớn như Sydney, Melbourne thường giá cao hơn
Thuế trước bạ (stamp duty)	0 – hàng chục nghìn AUD	Người mua đầu tiên có thể được miễn/giảm
Phí xin phép FIRB	Khoảng AUD 4.500 với tài sản đến AUD 75.000, khoảng AUD 15.600 với nhà đến AUD 1 triệu và tăng dần theo giá trị	Phụ thuộc vào giá trị bất động sản
Phí quản lý & tiện ích (nếu có)	2.000 – 4.000 AUD/năm	Thường áp dụng với căn hộ chung cư hoặc nhà đầu tư
Tiền đặt cọc	5–20% giá nhà	Thanh toán khi ký hợp đồng mua bán
Phụ thu thuế đất hằng năm	0,5% – 5%/năm trên giá trị đất, tùy bang	Áp dụng khi nhà không được ở hoặc cho thuê đủ 183 ngày/năm. Mức phí tương đương phí FIRB ban đầu, nộp qua tờ khai vacancy fee return hằng năm
Phí nhà bỏ trống hằng năm	Từ khoảng AUD 14,700/năm (nhà 75,000 – 1 triệu AUD), tăng gấp đôi nếu tiếp tục bỏ trống năm sau	Áp dụng khi nhà không được ở hoặc cho thuê đủ 183 ngày/năm. Mức phí tương đương phí FIRB ban đầu, nộp qua tờ khai vacancy fee return hằng năm
Thuế lãi vốn khi bán (CGT) + khấu trừ tại nguồn	Khấu trừ 15% giá bán tại thời điểm giao dịch (không ngưỡng tối thiểu, áp dụng từ 1/1/2025)	Người không cư trú thuế không được giảm 50% CGT và không có ngưỡng miễn thuế. Khoản khấu trừ 15% được đối trừ vào nghĩa vụ thuế thực tế khi quyết toán, phần dư được hoàn lại

Quy trình mua nhà ở Úc cho người Việt

Việc sở hữu bất động sản tại Úc đối với người không có quốc tịch hoặc thường trú nhân không đơn giản như công dân Úc. Đặc biệt, người Việt đang sinh sống tại Úc theo diện tạm trú bắt buộc phải xin phép từ FIRB (Hội đồng Đầu tư Nước ngoài) trước khi giao dịch. Dưới đây là các bước cần thực hiện để đảm bảo thủ tục hợp pháp và suôn sẻ:

• Bước 1: Xác định ngân sách: Tính toán tổng tài chính, bao gồm giá nhà và các chi phí kèm theo.
• Bước 2: Chọn bất động sản phù hợp: Ưu tiên nhà mới hoặc căn hộ đang hoàn thiện. Có thể nhờ môi giới hỗ trợ.
• Bước 3: Đăng ký vay (nếu cần): Người nước ngoài chưa có thường trú thường chỉ được duyệt vay tối đa khoảng 70% giá trị bất động sản, với lãi suất và yêu cầu thẩm định cao hơn người cư trú; nếu khoản vay vượt 80% giá trị tài sản còn phát sinh bảo hiểm thế chấp (LMI). Nhà đầu tư nên chuẩn bị phương án vốn tự có lớn hơn khi lập ngân sách.
• Bước 4: Xin phép FIRB: Nộp đơn và phí theo giá trị bất động sản.
• Bước 5: Nhận chấp thuận & hoàn tất thủ tục vay: Sau khi được đồng ý, tiến hành ký hợp đồng và ngân hàng giải ngân (nếu có).
• Bước 6: Thanh toán các loại thuế, phí: Bao gồm phí FIRB, thuế trước bạ, phí chuyển nhượng,…
• Bước 7: Hoàn tất pháp lý & sang tên sổ: Luật sư hỗ trợ nhà đầu tư chuyển quyền sở hữu hợp pháp.

Một số kinh nghiệm khi mua nhà ở Úc

Việc đầu tư mua nhà để sinh sống tại Úc là một quyết định lớn, vừa mở ra nhiều cơ hội tài chính, vừa đi kèm những yếu tố cần cân nhắc kỹ lưỡng. Dưới đây là một số kinh nghiệm quan trọng giúp người Việt tại Úc lựa chọn và thực hiện giao dịch bất động sản hiệu quả hơn:

• Nghiên cứu kỹ thị trường: Trước khi mua, hãy khảo sát giá nhà theo khu vực, tiện ích xung quanh, mức độ tăng trưởng tiềm năng và xu hướng cung cầu tại thời điểm đương đơn định đầu tư.
• Tính toán ngân sách và kế hoạch vay vốn: Xác định rõ khả năng tài chính, số tiền có sẵn và số tiền cần vay. Tránh mua vượt khả năng chi trả thực tế.
• Kỹ năng đàm phán giá: Dù là mua từ cá nhân hay chủ đầu tư, nhà đầu tư vẫn nên thương lượng để có mức giá và điều kiện hợp đồng tốt hơn.
• Dự trù chi phí liên quan: Bao gồm lệ phí FIRB, phí chuyển nhượng, thuê luật sư, môi giới, phí kiểm định nhà, bảo hiểm nhà ở và các khoản thuế áp dụng theo từng bang.
• Xem xét tiềm năng cải tạo để tăng giá trị: Nếu ngôi nhà có thể sửa chữa hoặc nâng cấp để cho thuê tốt hơn hoặc bán lại với giá cao hơn, đây là điểm cộng lớn.
• Dự kiến thời gian hoàn tất giao dịch: Trung bình thời gian xử lý và chuyển quyền sở hữu nhà tại Úc kéo dài từ 5 đến 13 tuần (tương đương khoảng 35–90 ngày).
• Tìm hiểu chính sách hỗ trợ: Nếu nhà đầu tư là công dân hoặc thường trú nhân, có thể được hưởng ưu đãi như miễn thuế trước bạ, hỗ trợ tiền vay, hoặc trợ cấp người mua nhà lần đầu (First Home Owner Grant). Những hỗ trợ này không áp dụng với người tạm trú.

Thời gian phù hợp nhất để đầu tư mua nhà khi định cư Úc

Nếu nhà đầu tư đang có ý định định cư tại Úc và muốn mua nhà, dưới đây là những thời điểm nên cân nhắc:

• Khi thị trường bắt đầu phục hồi: Đây là giai đoạn giá nhà còn ổn định, ít cạnh tranh và tiềm năng tăng giá trong tương lai. Mua sớm giúp nhà đầu tư tiết kiệm và có cơ hội sinh lời cao.
• Khi lãi suất ngân hàng giảm: Lãi suất thấp giúp đương đơn dễ vay hơn và giảm áp lực trả nợ hàng tháng.
• Khi tài chính cá nhân đã sẵn sàng: Đảm bảo nhà đầu tư có khoản tiết kiệm ổn định, có thể vay được và thanh toán được các chi phí liên quan như thuế, phí FIRB, luật sư,…
• Khi nhà đầu tư đã xác định rõ nơi muốn sinh sống: Việc chọn đúng khu vực sẽ ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản, cuộc sống lâu dài và khả năng bán lại nếu cần.

Harvey Law Group (HLG) – Hãng luật di trú hỗ trợ tư vấn pháp lý và định cư tại Úc

Harvey Law Group (HLG) là công ty luật đa quốc gia chuyên về lĩnh vực đầu tư định cư được thành lập năm 1992 bởi luật sư Jean-François Harvey. Sau hơn 33 năm phát triển, Harvey Law Group hiện diện tại 24 thành phố thuộc 22 quốc gia trên 4 châu lục.

Hiện tại Harvey Law Group (HLG) đang cung cấp nhiều giải pháp định cư  trong đó tại Úc nổi bật là chương trình National Innovation Visa (NIV) lựa chọn dành cho các cá nhân có dự án đổi mới sáng tạo muốn sinh sống và làm việc lâu dài tại Úc.

Harvey Law Group (HLG) là lựa chọn đáng tin cậy cho những ai đang tìm kiếm giải pháp định cư tại Úc nhờ vào đội ngũ luật sư quốc tế được cấp phép hành nghề, am hiểu sâu sắc luật di trú và đầu tư của Úc cũng như các hệ thống pháp lý toàn cầu. 

Mọi người cùng hỏi

Mua nhà ở Úc có được cấp thường trú không?

Không. Mua nhà không trực tiếp cấp thường trú hay quốc tịch Úc. Trên thực tế, quyền sở hữu bất động sản và quyền cư trú là hai vấn đề độc lập. Bất động sản chỉ hỗ trợ chứng minh năng lực tài chính khi xét các diện visa như NIV, không thay thế điều kiện visa nào.

Người Việt chưa có visa Úc có mua được nhà không?

Có, nhưng phải xin phép FIRB trước khi giao dịch và chỉ được mua nhà mới xây, căn hộ chưa qua sử dụng hoặc đất trống để xây nhà (cam kết hoàn công trong 4 năm)

Du học sinh tại Úc có được mua nhà không?

Được, du học sinh diện visa tạm trú vẫn có thể mua nhà nhưng vẫn phải xin phép FIRB như người nước ngoài khác, và chỉ giới hạn ở nhà mới, căn hộ chưa sử dụng hoặc đất trống để xây. Không có ngoại lệ riêng cho diện visa du học.

Bán nhà tại Úc có phải đóng thuế không?

Có. Người bán không cư trú thuế tại Úc bị khấu trừ 15% giá bán ngay tại thời điểm giao dịch (không ngưỡng tối thiểu, áp dụng từ 1/1/2025) và không được giảm 50% thuế lãi vốn như người cư trú. Khoản khấu trừ được đối trừ khi quyết toán thuế thực tế.

Việc mua nhà vẫn mang lại nhiều lợi ích như tăng điểm hồ sơ trong một số diện visa đầu tư, tạo sự ổn định tài chính và nâng cao khả năng sinh sống lâu dài tại Úc. Liên hệ Harvey Law Group ngay để được tư vấn lộ trình định cư Úc phù hợp với từng mục tiêu của Quý khách.

Thông tin trong bài viết chỉ mang tính tham khảo tại thời điểm đăng tải và có thể thay đổi theo chính sách của Chính phủ Úc và quy định từng tiểu bang. Nội dung không thay thế tư vấn pháp lý từ luật sư hoặc chuyên gia di trú có giấy phép hành nghề (MARN hoặc tương đương). Kết quả xét duyệt hồ sơ phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.